作者：不良資產(chǎn)投資觀察

來源：不良資產(chǎn)投資觀察(ID：biyuefinance)

2020年5月28，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實(shí)施。每個(gè)人的每項(xiàng)權(quán)利在每時(shí)每刻都受到民法典的保護(hù)，出臺(tái)民法典，標(biāo)志著我國(guó)依法保護(hù)民事權(quán)利將進(jìn)入全新的“民法典時(shí)代”。

在民法典中，增設(shè)許多條款，其中跟房產(chǎn)交易及處置息息相關(guān)的是關(guān)于“居住權(quán)”的設(shè)立。

我們知道房產(chǎn)交易涉及到物權(quán)，而物權(quán)分三類，所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)。

所有權(quán)是對(duì)客體的使用價(jià)值和交換價(jià)值所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

用益物權(quán)是對(duì)客體的使用價(jià)值的支配。

擔(dān)保物權(quán)，與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。

而居住權(quán)是《民法典》全新規(guī)定的一項(xiàng)用益物權(quán)。

那么問題來了！居住權(quán)是什么？如何去設(shè)立？將會(huì)給資產(chǎn)處置帶來什么影響？

居住權(quán)的是什么？

先來看看《中華人民共和國(guó)民法典》的法條

第十四章　居住權(quán)

第三百六十六條　居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

從法律的表述來看，居住權(quán)可以簡(jiǎn)單的理解為對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。即房屋的所有權(quán)人可以把房屋的“居住”這一屬性單獨(dú)的去房產(chǎn)局去登記給居住權(quán)人，然后居住權(quán)人就可以免費(fèi)在房屋內(nèi)居住到期限屆滿甚至直到去世，即使這個(gè)房子賣掉了，所有權(quán)人也無(wú)權(quán)將其趕走。

居住權(quán)是如何設(shè)立的？

（一）以合同形式設(shè)立

1.采用書面形式訂立居住權(quán)合同。（第三百六十七條）

2.向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。（第三百六十八條）

（二）以遺囑方式設(shè)立。（第三百七十一條）

居住權(quán)與租賃權(quán)有何區(qū)別？

第一,居住權(quán)為一種獨(dú)立的用益物權(quán),租賃權(quán)則屬于債權(quán)。居住權(quán)因此具有物權(quán)的所有特征對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等，作為債權(quán)的租賃權(quán)則具有相對(duì)性,租賃權(quán)人只能對(duì)抗特定的債務(wù)人。盡管房屋租賃權(quán)的效力強(qiáng)化后,租賃權(quán)人也具有對(duì)抗第三人的效力,但它終究與作為物權(quán)的居住權(quán)不同。居住權(quán)具有的對(duì)抗第三人的效力是居住權(quán)當(dāng)然的與生俱來的固有的性,而租賃權(quán)之對(duì)抗第三人的效力則是租賃權(quán)的效力催化以后的結(jié)果。

第二,在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取生效要件主義的法制下，設(shè)定居住權(quán)必須加以登記。未登記的,不發(fā)生設(shè)定居住權(quán)的效力，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)其設(shè)立在某些情況下即便不登記也是可以的。

第三,居住權(quán)的設(shè)定基本上是一種無(wú)償?shù)?帶有扶助、友善、幫助的“恩行為”的性質(zhì),而租賃合同則是一種雙務(wù)合同有償合同,雙方都享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。也就是說,取得租賃權(quán),以支付租金為條件。即便在特殊的情況下需要向房屋的所有人支付費(fèi)用,居住權(quán)人向房屋的所有人支付的費(fèi)用也是很少的。否則居住權(quán)的設(shè)定便失去了意義。

如此強(qiáng)大的“居住權(quán)”保護(hù)了誰(shuí)？

居住權(quán)無(wú)疑是有利于保護(hù)弱勢(shì)群體的，讓他們居有定所、老有所養(yǎng)。保障老人孩子、公租房群體、子女繼承糾紛、離婚后居無(wú)定所人群等等的居住權(quán)益。

但是卻有可能被“老賴”利用來規(guī)避財(cái)產(chǎn)被處分的“權(quán)利”！

設(shè)立居住權(quán)的房子沒有商業(yè)價(jià)值？

社會(huì)上已經(jīng)有一種簡(jiǎn)單粗暴的理解：“被設(shè)置居住權(quán)的房子沒有商業(yè)價(jià)值，只能等居住權(quán)到期后才會(huì)恢復(fù)商業(yè)價(jià)值。”

雖然說法有點(diǎn)絕對(duì)，但是卻道盡了市場(chǎng)對(duì)于設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)交易的擔(dān)憂，特別是對(duì)于強(qiáng)制性進(jìn)行資產(chǎn)處置及拍賣的時(shí)候，遇上有居住權(quán)的房子，變現(xiàn)的難度將遠(yuǎn)超現(xiàn)今的“租賃房”。

具體表現(xiàn)在：

01 有利于債務(wù)人逃避債務(wù)，造成債權(quán)人清債難

被執(zhí)行人事先將名下所有房產(chǎn)均設(shè)立居住權(quán)，這將導(dǎo)致法院即使強(qiáng)制拍賣房產(chǎn)，房產(chǎn)也會(huì)落得無(wú)人競(jìng)拍最終流拍的下場(chǎng)，無(wú)法保障債權(quán)人的合法利益。其次是例如抵押登記在先，居住權(quán)登記在后的情形，法院該如何執(zhí)行？抵押權(quán)人的利益又該如何保障？目前的司法實(shí)踐中，為了逃避債務(wù)，已經(jīng)有部分債務(wù)人將自己名下的房屋租賃給自己親友，根據(jù)合同法“買賣不破租賃”的原則，即使執(zhí)行法院將其房屋拍賣，購(gòu)買人在租賃期間內(nèi)也無(wú)法將承租人趕走，囿于租賃期限一般不超過20年的原則，這種操作方式不會(huì)將房屋價(jià)值完全清零，還能部分保護(hù)債權(quán)人利益。如果今后可以隨意設(shè)立居住權(quán)，只要居住權(quán)人不去世購(gòu)買人都不能將居住權(quán)人趕走，也就是說債務(wù)人可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式在既占有其名下房屋的情況下，又將其房屋價(jià)值基本清零，給債權(quán)人造成損失。

02增加盡調(diào)成本和交易糾紛可能

過去房產(chǎn)交易，需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊(cè)，還要看是否存在居住權(quán)，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就將變得復(fù)雜，特別對(duì)于法拍房來說，因?yàn)閭鶆?wù)人往往不會(huì)主動(dòng)配合，這必將增加盡調(diào)的成本。購(gòu)買到疑有居住權(quán)的房子時(shí)，購(gòu)買人存在與居住人及業(yè)主方三方扯皮的交易糾紛。其中司法拍賣作為法院強(qiáng)制執(zhí)行的手段之一，可以在拍賣成交之后，可將物權(quán)所有權(quán)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移到買受人名下（執(zhí)行裁定書）。居住權(quán)是用益物權(quán)，是否同樣可以被強(qiáng)制滌除，若沒有法條解釋到位，必將存在糾紛。

03學(xué)位，稅收，入戶問題

現(xiàn)在的城市住房其實(shí)早就已經(jīng)不再是單純滿足居住需求的物品，它猶如一座城市的門票，與這座城市的諸多社會(huì)公共資源緊密相聯(lián)，設(shè)立居住權(quán)實(shí)際上就是在法律上把房屋的居住屬性剝離出來，這將會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，比如設(shè)立了居住權(quán)的房子，其中小學(xué)配套入學(xué)的學(xué)位是給誰(shuí)？如果今后開征了房產(chǎn)稅，納稅義務(wù)人是誰(shuí)？居住權(quán)人能否入戶？對(duì)于設(shè)有居住權(quán)的房屋在交易的時(shí)候，購(gòu)買者的居住需求，“門票”需求如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那將導(dǎo)致購(gòu)買意愿歸零。

總的來說，涉及到房屋抵押及交易的時(shí)候需要查實(shí)房屋是否存在居住權(quán)或要求不得設(shè)定居住權(quán)，而具體到法拍，強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移能否強(qiáng)制注銷居住權(quán)也將大大影響房屋資產(chǎn)的價(jià)值，希望這顆“驚雷”會(huì)有后續(xù)完善的解釋，避免成為“老賴”的法寶！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 《民法典》居住權(quán)來襲！資產(chǎn)處置的“驚雷”！