老蔣商事法律服務(wù)團隊 作者：陳文莉
地產(chǎn)出清、AMC進場。這是房地產(chǎn)的求生局，也是不良資產(chǎn)人的盛宴。
政策加碼支持房企風險出清，各類AMC等紛紛入局，這是一個怎樣的江湖？“不良人”會如何重構(gòu)地產(chǎn)？AMC如何攪動企業(yè)競爭？鳳凰網(wǎng)風財訊《“不良人”地產(chǎn)局》專題逐一解疑。
政策不斷拋出橄欖枝，“不良人”的地產(chǎn)局，風起潮涌。
4月24日晚，小道消息稱主要AMC和相關(guān)部門召開了座談會。
有業(yè)內(nèi)人士向風財訊透露，會議和2022年1月底類似，重點研究AMC參與風險房企項目并購的金融服務(wù)。因為目前五大國資AMC中，相對而言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)（信達地產(chǎn)）做得較大的中國信達參與度較高，其他幾家還是伺機而動的狀態(tài)，項目談判仍以“債轉(zhuǎn)股”為主，但這部分的量不大，期待AMC合作重組再開發(fā)、共益?zhèn)顿Y重整等更多的盤活動作。
的確值得期待，風財訊注意到，政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌、銀行迫切、樓市時機、資本涌動，AMC“不良人”紓困地產(chǎn)這場大戲，彈藥已齊、只待點火。
01 政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌
政策支持，是AMC真正會步入地產(chǎn)出清潮的重要原因。
4月的會議，或預(yù)示著今年政策對AMC紓困地產(chǎn)的第二次表態(tài)。
2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集全國性AMC開會，研究AMC參與風險房企項目并購的金融服務(wù)。
3月，即誕生了兩單AMC獲批發(fā)行用于地產(chǎn)紓困的金融債，分別是東方資產(chǎn)和長城資產(chǎn)。
這筆錢主要用于重點房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風險化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風險化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營業(yè)務(wù)。
雖然兩筆金融債并不會公布具體的紓困企業(yè)名單，但據(jù)風財訊了解，長城資產(chǎn)已經(jīng)參與了華夏幸福、光耀集團、卓達地產(chǎn)、陽光美基、信德地產(chǎn)、金東海、億城地產(chǎn)等企業(yè)的重組，今年一季度已掛牌地產(chǎn)資產(chǎn)就達到430個，資產(chǎn)總額783億元。
東方資產(chǎn)則進入了華夏幸福、佳兆業(yè)、重慶東銀集團、協(xié)信集團、福晟集團、三盛宏業(yè)等企業(yè)的重組和資產(chǎn)盤活，收購了深圳地標賽格廣場、北京經(jīng)典項目中弘大廈、昆明地標滇池旅游度假區(qū)等大型項目。
風財訊注意到，4月21日，伴隨王占峰離開中國華融，任職東方資產(chǎn)黨委書記，四大國有AMC（華融、東方、長城、信達）全部完成換帥。
政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌，AMC新時代已經(jīng)開啟，面對地產(chǎn)紓困的積極性預(yù)計也會更高。
02 銀行地產(chǎn)不良攀升 “兒子”的活多了
四大國資AMC成立之初，就是為了負責處置四大銀行的不良資產(chǎn)，東方對應(yīng)中行、信達對應(yīng)建行和國開行、華融對應(yīng)工行、長城對應(yīng)農(nóng)行。
近年銀行的房地產(chǎn)不良貸款率不斷攀升，銀行的不良資產(chǎn)率也被拉高，這意味著AMC的地產(chǎn)紓困量會越來越大。
標普預(yù)測，中國境內(nèi)銀行的地產(chǎn)不良貸款率到2021年底會比年中增長逾一倍，是銀行的壓力來源之一。有數(shù)據(jù)也顯示，四大國有銀行2021年末的房地產(chǎn)貸款不良率上漲了37bp-247bp。
其中，中行的房地產(chǎn)不良貸款率高達5.05%，民生銀行飆升至2.66%，工行的地產(chǎn)不良率4.79%，同比已經(jīng)翻番；渤海銀行更因房地產(chǎn)風險敞口過高，被國際信評機構(gòu)下調(diào)評級。
房地產(chǎn)貸款不良率提升，不可避免，本輪房地產(chǎn)風險出清過程中，AMC會成為地產(chǎn)紓困的主要參與方之一。
03 資本涌動 炒出多只AMC概念“地產(chǎn)妖股”
4月以來，很多人被“中交地產(chǎn)”這只22天內(nèi)提了13個漲停的妖股驚艷。
實際上，在近一月跌了2個點的A股地產(chǎn)板塊中，還有渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等逆勢漲停的地產(chǎn)股。而這些股票的共性都是——具備AMC概念。
此外，越秀金控、廣東粵海、信達地產(chǎn)、海德股份、物產(chǎn)重大、中科金財?shù)華MC核心概念股也都有較好走勢。
AMC作為房地產(chǎn)風險中的一個投資暗線，逐漸走向風口。不少散戶和機構(gòu)資金都在低谷中選擇AMC作為長期的避險板塊。
不過也應(yīng)該警惕被瘋狂炒作的一些AMC概念股，已經(jīng)面臨散戶進場、機構(gòu)大量出貨的“預(yù)期透支”征兆。
申港證券就指出，近期資金炒作的重點，以小型企業(yè)和出險房企為主。長期視角看，持有高信房企才是更穩(wěn)健的策略。
04 樓市價量齊跌 入場時機到了
AMC介入地產(chǎn)出清，時機很重要。
風財訊粗統(tǒng)，截至4月25日，全國已經(jīng)有近90個城市出臺了樓市相關(guān)的松綁政策，其中鄭州、福州、南京、南寧等8個省會城市，在房企融資、資金監(jiān)管、貸款利率等多方面也有所寬松。
中指院報告指出，預(yù)計二季度穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策將持續(xù)出臺，如企業(yè)端加大房企紓困力度，幫扶有價值的企業(yè)渡過難關(guān)；需求端全面支持合理住房需求釋放，加大信貸支持力度，適度修正限購、限貸等政策，促進銷售回暖，打破地產(chǎn)僵局。
惠譽在最新的報告中則表示，2022年第一季度銷售額下跌走勢有望探底，未來數(shù)月房屋銷售額下滑將放緩。
看到轉(zhuǎn)機，是此時AMC加速收購地產(chǎn)項目不良資產(chǎn)的原因之一。
AMC紓困地產(chǎn)，仍在路上。鳳凰網(wǎng)風財訊《“不良人”地產(chǎn)局》將持續(xù)跟蹤報道。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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