睿思網(wǎng) 作者：睿思中國
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6月18日，距離67.5億港元銀團(tuán)貸款到期僅剩數(shù)小時(shí)，已私有化的利福國際才敲定63.9億港元新融資方案。19家銀行拼湊出這筆授信，差額3.6億港元由集團(tuán)自掏腰包。
這場驚險(xiǎn)過關(guān)，遠(yuǎn)不止一家企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。
銅鑼灣崇光百貨的命運(yùn)，在那天被擰到了最后一刻。這筆以崇光主樓為抵押的五年期貸款，由利福國際子公司Future Develop舉借，余額67.5億港元，對應(yīng)資產(chǎn)是劉氏家族最核心的零售壓艙石——也是2023年關(guān)停尖沙咀店后，唯一留存的香港崇光旗艦。
從1月計(jì)劃融資80億港元，到5月仍有20億缺口無人接盤，再到到期前數(shù)小時(shí)才落定——這半年拉鋸，幾乎是香港商辦信貸收縮的完整切面。
融資縮水，折的不只是數(shù)字
最值得關(guān)注的不是"差了3.6億"本身，而是它背后的結(jié)構(gòu)變化。
據(jù)彭博社援引知情人士消息，原有銀團(tuán)中一批銀行徹底退出，最終方案由堅(jiān)守銀行與新加入機(jī)構(gòu)共同組成。利福國際在過去半年里，不得不重新找銀行、重新談條款、重新接受更嚴(yán)苛的條件。
一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意：實(shí)控人劉鑾鴻在續(xù)貸談判期間宣布按面值全額回購一筆同期到期的3.5億美元境外債券。據(jù)知情人士透露，回購資金來自實(shí)控人個(gè)人層面。這不是常規(guī)資本運(yùn)作，更像一次"信用維穩(wěn)"——用真金白銀向銀團(tuán)證明：我還有錢，別撤。
這一舉動(dòng)確實(shí)拉回了部分觀望銀行。但它同時(shí)暴露了另一個(gè)問題：利福國際的償債能力，已經(jīng)需要靠實(shí)控人個(gè)人出面背書才能維持。
融資規(guī)模從80億港元縮水至63.9億港元，降幅接近20%。據(jù)市場人士反饋，新貸款條件顯著嚴(yán)于上一輪。這種"打折續(xù)貸+自掏腰包"的模式，在2023年之前的香港商辦市場幾乎不可想象。
抵押物在貶值，這才是真正的麻煩
銀行愿意打折，根本原因不在利福國際的經(jīng)營，而在抵押物本身。
據(jù)市場機(jī)構(gòu)基于差餉租值測算，崇光百貨物業(yè)2022年市值約120億港元，至2025年底重估下滑約28%至不足86億港元。伴隨物業(yè)估值較放款時(shí)大幅縮水，這筆67.5億港元的存量貸款，若按當(dāng)前市值測算實(shí)際抵押比率已攀升至近78%，顯著高于銀行常規(guī)零售物業(yè)60%-65%的放款閾值。
差餉租值是銀行評估物業(yè)抵押價(jià)值的核心參考依據(jù)，租值持續(xù)下行直接壓縮銀行可貸額度，也讓本次續(xù)貸的風(fēng)控安全邊際大幅收窄。
租金端的壓力更為直觀。據(jù)戴德梁行近年香港商鋪季度報(bào)告統(tǒng)計(jì)，銅鑼灣核心臨街鋪?zhàn)饨疠^2013年市場高點(diǎn)跌幅已超50%，2024至2025年全年持續(xù)下行，2026年一季度據(jù)市場監(jiān)測僅小幅回升0.8%。商圈租戶結(jié)構(gòu)也在發(fā)生質(zhì)變：高端奢侈品門店持續(xù)收縮，平價(jià)手信店、貨幣兌換店成了主力租客，單鋪?zhàn)饨鹛旎ò宕蠓乱啤?/p>
一名香港跨境地產(chǎn)融資投行人士表示："銀行算的賬很簡單——租金覆蓋不了利息，物業(yè)還在貶值，憑什么給你全額續(xù)？"
收緊的不只是一家銀行
如果把視野拉開，利福國際的遭遇并非孤例。
2026年香港金管局已將商業(yè)地產(chǎn)信貸列為銀行業(yè)首要風(fēng)險(xiǎn)管控領(lǐng)域。金管局披露數(shù)據(jù)顯示，全港銀行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)貸款占整體信貸規(guī)模14%，2025年末行業(yè)整體不良貸款率升至2.01%，創(chuàng)20年新高，不良增量主要來自寫字樓和零售商鋪項(xiàng)目。
匯豐、中銀香港、渣打等核心銀行近兩年持續(xù)收縮商業(yè)地產(chǎn)信貸團(tuán)隊(duì)，對大型百貨、老舊寫字樓的續(xù)貸門檻明顯抬高。各家銀行普遍壓縮授信額度、縮短貸款周期，不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目銀行直接到期退出。
銀行底層邏輯已經(jīng)變了。疊加美聯(lián)儲加息周期下香港最優(yōu)惠利率持續(xù)走高，企業(yè)利息支出大幅增加，物業(yè)租金回報(bào)進(jìn)一步跑輸融資成本，銀行放貸的安全邊際被雙重壓縮。即使是銅鑼灣頂級地標(biāo)，也拿不到全額續(xù)貸。
內(nèi)地業(yè)務(wù)在持續(xù)"抽血"
利福國際的困境還有一層——內(nèi)地業(yè)務(wù)在持續(xù)消耗現(xiàn)金，而這一層與崇光續(xù)貸直接相關(guān)。
旗下港股上市公司利福中國（02136.HK）2025財(cái)年?duì)I收12.11億元，同比下滑3.4%，歸母凈虧損3113萬元，虧損持續(xù)擴(kuò)大。大連、沈陽多處商用物業(yè)長期空置，上海久光中心西座寫字樓出租率僅約兩成。
內(nèi)地板塊不僅無法貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流，反過來還需要香港母公司持續(xù)輸血。加上集團(tuán)旗下啟德雙子匯項(xiàng)目78億港元融資仍在存續(xù)，利福國際整體有息負(fù)債盤子并不小。該項(xiàng)目2024年開業(yè)后出租率雖達(dá)95%，但據(jù)利福國際官方披露回本期超10年，短期無法貢獻(xiàn)大額正向現(xiàn)金流。
這也是3.6億港元差額必須動(dòng)用自有資金的直接原因——賬上能騰挪的錢，本來就不寬裕。
踩線過去了，然后呢？
63.9億港元到賬，6月18日的違約風(fēng)險(xiǎn)解除了。但這筆貸款五年后還會(huì)再到期。
更值得警惕的是，啟德項(xiàng)目78億港元融資同為5年期，與本次崇光貸款到期窗口接近，未來數(shù)年集團(tuán)將面臨兩筆大額債務(wù)集中續(xù)貸的壓力。
利福國際這次是踩著點(diǎn)過去了。但"踩點(diǎn)過去"和"安全落地"是兩回事。
對香港零售商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)賽道來說，真正的問題不是某一筆貸款能不能續(xù)上，而是整個(gè)行業(yè)賴以運(yùn)轉(zhuǎn)的融資邏輯正在發(fā)生變化。過去那種拿核心物業(yè)抵押、借長錢、賭升值的模式，在資產(chǎn)下行周期里已經(jīng)走不通了。
接下來會(huì)發(fā)生什么，市場會(huì)給出答案。但有一點(diǎn)已經(jīng)很明確：銅鑼灣崇光這次能續(xù)命，靠的不只是銀行的信心。3.5億美元債券自掏腰包回購、3.6億港元差額自有資金補(bǔ)齊——據(jù)市場消息，劉鑾鴻還以個(gè)人名義為續(xù)貸提供了額外擔(dān)保，是在拿個(gè)人信用給整筆交易兜底。
這種信心，經(jīng)不起太多次消耗。
本文信源：彭博社知情人士報(bào)道、利福中國財(cái)報(bào)、戴德梁行香港商鋪季度報(bào)告、香港差餉物業(yè)估價(jià)署資產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)、香港金管局信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管公告等。
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