作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸

政治局會議話音剛落，深圳就接住了。

4月28日，中央政治局會議定調(diào)——努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。僅隔一天，4月29日，深圳市住建局就發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，明天起施行。

從止跌回穩(wěn)到著力穩(wěn)定再到努力穩(wěn)定，措辭一輪比一輪重。深圳的響應(yīng)速度，也一次比一次快。

這不是巧合，是表態(tài)。

01 

全國一盤棋：一線城市逐個松綁

先把視野拉高。

2026年一季度的全國樓市數(shù)據(jù)并不好看——新建商品房銷售面積同比下降10.4%，銷售額下降16.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.2%。新房市場整體偏弱，企業(yè)投資和新開工仍在承壓。

但結(jié)構(gòu)上有亮點(diǎn)。3月份，一線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比雙雙上漲，是2025年5月以來的首次。上海二手房單月成交3.1萬套，打破近五年紀(jì)錄；北京二手房網(wǎng)簽近2萬套，創(chuàng)15個月新高。

一線城市正在率先企穩(wěn)，但這個企穩(wěn)是政策密集澆灌的結(jié)果。

廣州，早在2024年9月就全面取消了限購，徹底退出。上海，2026年2月發(fā)布滬七條，外環(huán)外不限套數(shù)，持5年居住證可在全市購房。北京，五環(huán)外已經(jīng)不限購，利率統(tǒng)一降至3.05%。

四個一線城市里，深圳的核心區(qū)限購，是最后還沒有實(shí)質(zhì)性松動的。

直到今天。

02 

深圳的底色：回暖了，但暖得不均勻

要理解這次新政的意圖，必須先看深圳自己的處境。

2026年一季度，深圳樓市的數(shù)據(jù)是一幅冰火圖：

二手房市場相對活躍——1月成交6802套，同比大漲45.5%，創(chuàng)近10個月新高；3月份小陽春如約而至，一二手房合計(jì)成交11851套，二手房環(huán)比增長124%。福田、南山的優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)業(yè)主惜售心態(tài)。

但新房市場明顯偏冷——一季度新房成交僅6706套，同比下降48.9%。供應(yīng)量也在縮，去化周期拉長到23.9個月。

更關(guān)鍵的分化在區(qū)域之間。

外圍區(qū)域限購早已放開，光明、坪山、大鵬量價(jià)齊升，成了2025年以來的黑馬。但福田、南山——深圳最值錢的兩個區(qū)——成交量在縮。不是沒人想買，是買不了：限購卡著資格，高價(jià)擋著門檻。

樓市在回暖，但暖的不是核心區(qū)。這不是一個健康的結(jié)構(gòu)。

核心區(qū)是土地財(cái)政的命脈，是城市資產(chǎn)價(jià)格的錨。如果福田南山持續(xù)冷清，整個市場的信心底座就不穩(wěn)。

這就是新政出臺的背景。

03

新政拆解：兩把鑰匙開兩把鎖

這次新政動作不復(fù)雜，但指向非常明確。

第一把鑰匙：松限購，松的是核心區(qū)。

已有購房資格的家庭，可以在福田、南山、寶安新安增購一套。如果你名下已有房，在核心區(qū)還能再買一套。改善需求的閘門，正式打開。

更開放的一條：持深圳居住證的非深戶家庭，不再需要一年社保或個稅，可以直接在核心三區(qū)購買一套。

居住證門檻有多低？在深圳有合法穩(wěn)定居所或就業(yè)即可申請。換句話說，只要你在深圳生活、工作，哪怕社保還沒交滿一年，也能買進(jìn)福田南山。

這不是象征性的松綁。這是在最貴的地段，向最廣的人群，敞開了門。

第二把鑰匙：提公積金，提的是購買力。

個人基礎(chǔ)額度從60萬提到70萬，家庭從110萬提到130萬。首套住房上浮比例從40%加到60%，多子女家庭上浮70%。算下來，雙職工首套家庭最高可貸208萬，多子女家庭最高221萬。

三年前，深圳公積金家庭上限還是90萬。三年翻了一倍多。

但得說實(shí)話——福田南山均價(jià)9-10萬/㎡，一套改善三房總價(jià)700萬起。公積金貸滿221萬，覆蓋約三成。

公積金不是用來買得起的，是用來降成本的。當(dāng)前公積金利率遠(yuǎn)低于商貸，能省的是長期月供。

政策方向很明確：鼓勵你買，鼓勵你買首套，鼓勵你多生孩子再買。

04

深圳的信號意義

這次新政，放在深圳自身看，是核心區(qū)的一次定向開閘。放在全國看，意義更大。

政治局會議提出努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，用詞從著力變成努力——態(tài)度更重，容錯空間更大。

嚴(yán)躍進(jìn)的解讀是：新房市場仍偏弱，需持續(xù)發(fā)力。李宇嘉的判斷是：告別依賴房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的舊模式，轉(zhuǎn)而通過需求端紓困穩(wěn)定體量。

深圳的行動，是對這個定調(diào)的第一個落地響應(yīng)。

從廣州全面取消限購，到上海外環(huán)外不限套數(shù)，到北京五環(huán)外放開，再到深圳核心區(qū)松動——四大一線城市的限購?fù)顺保呀?jīng)形成了清晰的梯度：從外圍到核心，從非戶籍到全面放開，一步步試探，一步步推進(jìn)。

深圳的福田南山，是這輪退潮中最后的高地。今天這道閘推開之后，雖然限購還在，但已經(jīng)從一堵墻變成了一道柵欄。

接下來的問題不是還會不會繼續(xù)放，而是放到什么程度。如果核心區(qū)成交量在未來兩三個月沒有明顯起色，完全取消限購恐怕只是時間問題。

房地產(chǎn)調(diào)控走到第五個年頭，限購這個工具已經(jīng)完成了角色轉(zhuǎn)換——從防過熱的盾，變成了促回暖的閥門。

深圳用行動表了一個態(tài)：在穩(wěn)市場這件事上，沒有什么是不能松的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 剛剛，深圳率先發(fā)布樓市新政