作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸

2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在不起眼的角落發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，法拍房被視為樓市的“下水道”，它是債務(wù)違約的終點(diǎn)，也是膽大散戶和專(zhuān)業(yè)炒房客的“撿漏樂(lè)園”。

但在剛剛過(guò)去的2025年，當(dāng)法拍房開(kāi)始因?yàn)榈蛢r(jià)成交而反噬正常房?jī)r(jià)時(shí)，一群特殊的“超級(jí)買(mǎi)家”果斷進(jìn)場(chǎng)了。

從廣州南沙到海南?？?，甚至跨越蘇滬，在法拍房市場(chǎng)上，地方國(guó)資不再是零星試水，直接帶著資金入場(chǎng)，開(kāi)啟了“打包清場(chǎng)”模式。

01

國(guó)資進(jìn)場(chǎng)“打包”

不久前，廣州南沙逸濤雅苑四期的法拍現(xiàn)場(chǎng)，出現(xiàn)了一筆“神操作”。

這批共計(jì)88套的全新毛坯住宅，原屬于已爆雷房企陽(yáng)光城，因拖欠平安銀行債務(wù)而被強(qiáng)制拍賣(mài)。

按以往的經(jīng)驗(yàn)，這種大批量房源集中上架，通常的結(jié)局要么是流拍，要么是被各路散戶一套套慢慢瓜分，很難快速出清。

但結(jié)果卻有些出人意料：首次上拍，這批房源即全部成交，成交總額突破8000萬(wàn)元。

穿透交易背后的買(mǎi)家名單，廣州南沙城市運(yùn)營(yíng)有限公司的身影赫然在列，它一口氣拿下了其中超過(guò)60套房源。這家企業(yè)的背景并不簡(jiǎn)單，其背后是南沙開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和廣東省財(cái)政廳，是標(biāo)準(zhǔn)的“國(guó)家隊(duì)”。

吸引國(guó)資果斷出手的核心邏輯，在于極致的性?xún)r(jià)比。

成交數(shù)據(jù)顯示，這批房源的單價(jià)僅為6657元至7629元/平方米。作為對(duì)比，貝殼找房上同小區(qū)的二手房掛牌價(jià)普遍在1萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米。這已經(jīng)不是腰斬了，是“膝蓋斬”。

這種“地板價(jià)”掃貨并非廣州孤例，這股風(fēng)潮正在全國(guó)核心城市多點(diǎn)開(kāi)花：

在長(zhǎng)沙，停擺多年的“恒大童世界”項(xiàng)目被湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)以2.83億元的底價(jià)拍回，國(guó)資充當(dāng)了爛尾項(xiàng)目的白衣騎士；在福州，鼓樓區(qū)國(guó)資斥資7000多萬(wàn)，拿下了位于核心地段爛尾的“宜發(fā)得貴城”2號(hào)樓。

更有意思的是，部分長(zhǎng)三角國(guó)資不僅買(mǎi)本地，還開(kāi)啟了“跨城抄底”模式。

蘇州國(guó)資趁著上海商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格回調(diào)，以約5.6折的價(jià)格將上海中福古玩城的商業(yè)資產(chǎn)收入囊中；

湖州國(guó)資則遠(yuǎn)赴海南，在?？谝?.39億元“包圓”了中海國(guó)際中心2號(hào)樓的37套房產(chǎn)，折合單價(jià)僅9000出頭，不到該項(xiàng)目高峰期備案價(jià)的三分之一。

從大灣區(qū)到長(zhǎng)三角，再到自貿(mào)港，國(guó)資顯然不再滿足于零星的嘗試，而是開(kāi)始成批次、規(guī)?；卦诜ㄅ钠脚_(tái)進(jìn)行戰(zhàn)略性“掃貨”。

02

必須切斷的“砸盤(pán)鏈條”

國(guó)資為什么選在這個(gè)時(shí)候大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)？

表面看是抄底，深層看，其實(shí)是一場(chǎng)“底價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

這可能源于2025年市場(chǎng)數(shù)據(jù)揭露的現(xiàn)實(shí)：?jiǎn)渭円揽渴袌?chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，法拍房市場(chǎng)已陷入困境。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，雖然掛拍量激增，但成交越來(lái)越難，平均折價(jià)率已深至7.4折。這一現(xiàn)象如果不加干預(yù)，法拍房將從樓市的出清渠道，異化為擊穿價(jià)格底線的“刺客”。

原房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇就曾一針見(jiàn)血地指出，法拍房作為強(qiáng)制變現(xiàn)資產(chǎn)，其極低的成交價(jià)往往會(huì)迅速成為小區(qū)的“新估值錨點(diǎn)”。

試想一下，當(dāng)海口中海國(guó)際中心的成交價(jià)跌至備案價(jià)的三分之一時(shí)，該區(qū)域所有寫(xiě)字樓的估值邏輯都會(huì)瞬間坍塌。如果任由這種“法拍低價(jià)—估值崩塌—更多斷供”的負(fù)反饋螺旋蔓延，整個(gè)城市的資產(chǎn)價(jià)格體系將面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。

所以說(shuō)，之前的一系列國(guó)資掃貨動(dòng)作，就有了更深層的戰(zhàn)略解釋?zhuān)旱變r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)。

無(wú)論是蘇州國(guó)資跨城買(mǎi)入上海資產(chǎn)，還是長(zhǎng)沙國(guó)資接盤(pán)恒大項(xiàng)目，本質(zhì)上都是資金雄厚的國(guó)資，在資產(chǎn)價(jià)格自由落體時(shí)，人為地打入了一根“止跌樁”。

這些超低價(jià)籌碼被國(guó)資收編后，不再作為可售商品房流入市場(chǎng)砸盤(pán)，從而切斷了價(jià)格下跌的傳導(dǎo)鏈條，為市場(chǎng)保留了最后的體面。

03

國(guó)資的算賬邏輯

當(dāng)然，國(guó)資也不是慈善機(jī)構(gòu)，既然是生意，就得把賬算明白。

首先，這是一筆抄底獲利的經(jīng)濟(jì)賬。 

相比于在一級(jí)市場(chǎng)高價(jià)拿地、費(fèi)時(shí)費(fèi)力搞開(kāi)發(fā)，法拍渠道的收儲(chǔ)成本極低。這種“地板價(jià)”收購(gòu)為國(guó)資提供了絕佳的安全墊，使得未來(lái)無(wú)論是將項(xiàng)目改造為保租房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，還是作為重要的人才安居資產(chǎn)持有，其租金回報(bào)率都更容易覆蓋資金成本。

其次，這是一筆化解風(fēng)險(xiǎn)的金融賬。

法拍房的源頭大多指向銀行的壞賬。無(wú)論是陽(yáng)光城的住宅還是恒大的文旅項(xiàng)目，本質(zhì)上都是趴在銀行賬上的“死資產(chǎn)”。國(guó)資接盤(pán)，資金最終流向了作為債權(quán)人的銀行。

這個(gè)過(guò)程可以說(shuō)是一石三鳥(niǎo)：銀行拿回了資金，消除了不良率；地方完成了保障房籌集指標(biāo)；市場(chǎng)上的顯性庫(kù)存也減少了。

不過(guò)，這也意味著隨著國(guó)資整盤(pán)收購(gòu)模式的跑通，以后想在法拍房里“撿大漏”的機(jī)會(huì)，可能越來(lái)越少了。

優(yōu)質(zhì)、成規(guī)模、產(chǎn)權(quán)清晰的法拍資產(chǎn)，未來(lái)將越來(lái)越多地被正規(guī)軍提前鎖定。留給個(gè)人買(mǎi)家的，可能只剩下產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、難以盤(pán)活的硬骨頭。

結(jié)語(yǔ)

國(guó)資“掃貨”法拍房，不僅是一次簡(jiǎn)單的資產(chǎn)易手，更是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清步入深水區(qū)的明確信號(hào)。

站在2026年看樓市，一個(gè)新的“雙軌制”格局正在加速成型：

一邊是國(guó)資主導(dǎo)，通過(guò)法拍等渠道低成本收儲(chǔ)，構(gòu)建起托底民生的保障房體系；另一邊是商品房市場(chǎng)，在剝離了那些“砸盤(pán)”的不良資產(chǎn)后，終于有機(jī)會(huì)卸下包袱，回歸正常的價(jià)值邏輯。

當(dāng)然，這盤(pán)大棋最終能否走通，關(guān)鍵還在于后半場(chǎng)。

只有當(dāng)這些低價(jià)資產(chǎn)真正轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期持有的保障房，而非簡(jiǎn)單的倒手獲利，這才能真正成為一場(chǎng)民生與市場(chǎng)的雙贏。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)掃貨，法拍房邏輯變天了？