丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
11月16日，國家統計局公布了2020年1-10月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。1-10月份，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1-9月份提高0.7個百分點。其中，住宅投資86298億元，增長7.0%，增速提高0.9個百分點。
整體來看，前10月隨著國民經濟的穩定回復，房地產開發投資也出現了一定的增長，主要是因為，每年的九、十兩月是房地產傳統旺季，隨著“銀十”的的銷售增長，前10月全國商品房銷售面積累計回正。
具體數據來看，1-10月份，商品房銷售面積133294萬平方米，同比持平，1-9月份為下降1.8%。其中，住宅銷售面積增長0.8%，辦公樓銷售面積下降14.5%，商業營業用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額131665億元，增長5.8%，增速提高2.1個百分點。其中，住宅銷售額增長8.2%，辦公樓銷售額下降12.8%，商業營業用房銷售額下降15.8%。
同時，受今年8月底推出的“三條紅線”新規影響，房企土地購置明顯放緩，1-10月份，房地產開發企業土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-9月份擴大0.4個百分點。
10月銷售面積環比下降13%
國家統計局數據顯示：2020年10月全國商品房銷售面積16221萬平方米，環比下降13%，銷售金額16018億元，環比下降14%。同比來看，2020年10月銷售面積與金額分別比2019年10月增加15%和24%，今年的“銀十”發力明顯。
細分來看，各區域分化明顯，1-10月份，東部地區商品房銷售面積54532萬平方米，同比增長4.0%，增速比1-9月份提高1.8個百分點；銷售額73165億元，增長11.1%，增速提高2.2個百分點。西部地區商品房銷售面積37155萬平方米，增長1.0%，1-9月份為下降1.0%；銷售額27565億元，增長3.6%，增速提高1.5個百分點。
但另一方面，中部及東北部的新房銷售市場則明顯較冷，1-10月份中部地區商品房銷售面積36053萬平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個百分點；銷售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個百分點。東北地區商品房銷售面積5554萬平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個百分點；銷售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個百分點。
由此看來，東部、西部地區商品房市場的火熱是全國新房規模得以快速增長乃至持平2019年的主要支撐，近期臺州、衢州、無錫、徐州、南京、東莞、咸陽等熱點地市也出臺了一定政策以防止熱市下的炒房現象。另一方面中部、東北地區新房銷售規模遲遲未恢復同期水平，部分二三線城市甚至出現降價滯銷現象。
全國月度商品房銷售面積、銷售金額及其同比走勢（單位：萬平方米、億元）
各能級房價環比漲幅收窄
據全國商品房銷售面積、金額估算來看，10月商品房銷售均價已降至萬元以下，為9875元/平方米，較9月環比再降2%。
據了解今年6-9月，全國新建商品住宅單月成交均價分別為10113、10263、10540和10191元/平方米，連續四月穩站一萬關口，其中8月單價最高為10540元/平方米，在9月單價出現了一定的回調后，2020年10月，全國商品房銷售均價再次降至萬元以下，我們曾說過，考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作，全國房價也存在均價再次回到1萬以下的可能。
從2020年10月的數據來看，可見在部分城市以價換量、加緊回款已成為廣泛銷售手段和目標。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，10月除一線城市同比漲幅繼續擴大外，其余二三線城市新房及二手房房價均同、環比漲幅收窄。具體來看，10月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。
二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。
31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。
35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.4個百分點。
由此看來，各線城市一二手房房價基本延續了同比漲幅持穩、環比漲幅回落的整體趨勢，具體到城市而言牡丹江新房及二手房銷售價格已連續3個月以上環比回落。此外，鄭州、濟南、安慶等新房銷售價格出現同比回落，其中10月安慶降幅達3.2%。
2018年1月以來70城及各能級城市新建商品住宅價格指數環比走勢
數據來源：國家統計局
2018年1月以來70城及各能級城市二手商品住宅價格指數同比走勢
數據來源：國家統計局
開發投資額同比增速擴大至13%
開發投資方面，2020年1-10月份，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，增速比1-9月份提高0.7個百分點。
分區域來看，1-10月份，東部地區房地產開發投資61714億元，同比增長7.1%，增速比1-9月份提高0.6個百分點；中部地區投資23372億元，增長2.4%，增速提高1.5個百分點；西部地區投資26636億元，增長8.3%，增速提高0.2個百分點；東北地區投資4834億元，增長5.6%，增速提高1.2個百分點。
我們認為，這主要得益于房企對于房屋新開工為主的建安投資的投入。與此同時，出于備貨沖刺年底銷售回款的準備，房企加大了房屋新開工面積。
全國房地產開發投資額月度走勢（單位：億元）
數據來源：國家統計局
房地產開發企業施工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
“三條紅線”下土地購置降幅擴大
1-10月份，房地產開發企業房屋施工面積880117萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積621836萬平方米，增長3.8%。
房屋新開工面積180718萬平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個百分點。其中，住宅新開工面積132481萬平方米，下降3.3%。
房屋竣工面積49240萬平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個百分點。其中，住宅竣工面積35443萬平方米，下降7.9%。
受中央融資“三條紅線”限制，房企迫切需要資金節流，但由于每年九、十兩月為傳統推盤旺季，再加上即將到來的年底銷售節點，項目新開工與加大建安投資也成為了各大房企的必然決策，因此10月房屋新開工面積同比單月由負轉正。
但由于今年整體市場分化明顯，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，因此房企對建安投資仍保持謹慎，預計全年難將回正。
房地產開發企業新開工面積月度走勢（單位：萬平方米）
數據來源：國家統計局
據國家統計局數據顯示：前10月，房地產開發企業土地購置面積17775萬平方米，同比下降3.3%，降幅比前9月份擴大0.4個百分點，連續4個月降幅擴大。受資金面監管收緊影響，房企對于土地購置更加審慎，土地購置面積規模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪,土地地價持續攀高，前10月土地成交價款同比增14.8%。
全國房地產開發企業土地購置面積增速
數據來源：國家統計局
我們認為，前10月房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，但中央“三條紅線”下融資收緊，房企對資金管控明顯收緊，土地購置連續4月放緩，建安投資也趨于審慎。
商品房銷售來看，前10月全國整體商品房銷售面積、金額均回正，但區域間分化明顯，部分城市房價同環比回落、銷售去化困難。從CRIC監測數據來看，10月全國商品住宅供應面積同比降超15%明顯下滑，因此預計后續兩月新盤貨量可能不足，房企年底銷售回款仍有一定壓力，但全年商品房銷售面積、金額增速保持為正難度不大。
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