克而瑞地產(chǎn)研究 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：CRIC研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究
10月京滬深二手房成交或?qū)⒂瓉砑竟?jié)性回落，目前來看，核心城市二手房?jī)r(jià)仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)。
◎ 文/俞倩倩
2025年9月二手房成交規(guī)模與8月基本持平，但前9月累計(jì)同比增幅仍顯著好于新房。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年前9月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交累計(jì)同比增9%，與新房成交環(huán)比轉(zhuǎn)降形成鮮明對(duì)比。究竟2025年9月二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)有哪些變化？又反映出當(dāng)前客群怎樣的置業(yè)偏好呢？
01剛需發(fā)力，京滬深杭200萬以內(nèi)成交占比同環(huán)比齊增，高端需求持穩(wěn)
從成交總價(jià)段來看當(dāng)前居民當(dāng)前購買力，主要呈現(xiàn)出以下特征：
一是京滬深杭低總價(jià)段即200萬以內(nèi)2025年9月成交套數(shù)占比同比持增，極致剛需客群仍是成交主力。以上海為例，2025年9月總價(jià)200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為46.56%，環(huán)比上升2.79pcts,同比上升7.51pcts；市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。而北京、深圳、杭州總價(jià)200萬以內(nèi)成交套數(shù)占比也呈現(xiàn)出同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，剛需客群仍是二手房市場(chǎng)購買主力，北京、上海、杭州低總價(jià)段成交套數(shù)占比均在45%以上。
二是剛改中改需求“塌陷”，京滬深500-600萬、杭州200-400萬成交占比同環(huán)比齊降，客戶觀望情緒持續(xù)加劇。事實(shí)上，上海、深圳總價(jià)300-400萬、北京、上海總價(jià)400-500萬成交套數(shù)占比均出現(xiàn)了不同程度回調(diào)。
三是高端需求持穩(wěn)，京滬千萬豪宅同比持增，深圳3000-5000萬增幅顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，京滬總價(jià)1000萬以上豪宅成交占比環(huán)比持降，同比仍增，韌性依舊顯著；深圳3000-5000萬總價(jià)頂豪市場(chǎng)需求持穩(wěn)，2025年9月成交套數(shù)占比同環(huán)比分別增長(zhǎng)0.33pcts和0.22pcts。
02京滬深70平以內(nèi)“以價(jià)換量”，杭州160平以上成交占比同環(huán)比齊增
從成交面積段來看，京滬深總體呈現(xiàn)出70平以內(nèi)小面積段仍是成交主力，2025年9月成交套數(shù)占比均在3成以上，其中北京成交集中度仍在上升，70平以內(nèi)小面積段極致剛需成交占比同環(huán)比增幅均超2pcts。目前來看小面積段多為一房、二房設(shè)計(jì)，戶型功能性缺失且多為老舊房源，整體議價(jià)空間相對(duì)較大，隨著二手房成交動(dòng)能持續(xù)放緩，業(yè)主“以價(jià)換量”策略也使得小面積、低總價(jià)房源實(shí)現(xiàn)了快速出貨。杭州占比增幅顯著的主要集中在160平以上大面積段產(chǎn)品，這類產(chǎn)品多為三房/四房設(shè)計(jì)，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價(jià)比相對(duì)較高。
03上海近遠(yuǎn)郊、京杭核心區(qū)9月成交占比環(huán)增，杭州主力區(qū)域集中度上升
而從成交區(qū)域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，譬如上海金山區(qū)和奉賢區(qū)；北京、杭州成交占比持增的多為城市核心區(qū)，諸如北京海淀區(qū)和東城區(qū)，杭州西湖區(qū)和拱墅區(qū)，值得關(guān)注的是，杭州主力區(qū)域成交集中度上升，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年9月環(huán)比漲幅TOP3的北京朝陽區(qū)、深圳龍崗區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)，杭州拱墅區(qū)、余杭區(qū)除了是杭州2025年9月環(huán)比漲幅TOP3區(qū)域之外，還是成交套數(shù)占比TOP3區(qū)域。
總體來看，9月二手房成交規(guī)模環(huán)比微降1%，成交動(dòng)能持續(xù)放緩，但核心城市京滬深成交持增，累計(jì)同比仍增10%以上，仍處于高位震蕩行情。從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價(jià)極致剛需成交占比持增；高端豪宅成交趨穩(wěn)，相較而言剛改中改需求“塌陷”，成交區(qū)域也呈現(xiàn)出顯著分化行情，上海向城市近遠(yuǎn)郊、京杭向城市核心區(qū)不斷聚焦的趨勢(shì)。
預(yù)判后市，我們認(rèn)為，10月京滬深二手房成交或?qū)⒂瓉砑竟?jié)性回落，目前來看，核心城市二手房?jī)r(jià)仍處在下行周期，短期內(nèi)“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù)，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價(jià)格為導(dǎo)向；目前隨著二手房市場(chǎng)逐步過渡為買方市場(chǎng)，購房者在置業(yè)時(shí)往往會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，這也意味著區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)，除非價(jià)格足夠優(yōu)惠，否則實(shí)難去化。
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原標(biāo)題： 二手結(jié)構(gòu) | 9月京滬深杭小面積低總價(jià)成交比重顯著上升
