杠桿地產 
專注企業(yè)債務紓困與價值重組的實戰(zhàn)筆記?服務銀行、AMC、政府平臺及民營企業(yè)?涅槃貸 3.0 開創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：桿姐
現在救市雖說此起彼伏。
少數地方有那么點回暖，但多數地方依舊沒有起明顯效果。
圖表來源|首創(chuàng)證券（特此感謝
房地產怎么了？
老桿友都知道，我對做多、做空都沒興趣，我也不靠地產賺錢。
我說了無數次，地產長期是重要的，在很多發(fā)達國家一樣很重要；同時，之于我們具體情況，也不能鼓勵炒，后患太大。
01 房地產為何這么慘
治病救人，首先診斷病情，才能對癥下藥、開出藥方。
在杠桿地產看來，房地產的慘，多因素構成，我簡單說幾點，其實以前也都總結過。
第一，房住不炒成為信仰，以前的信仰是“炒房永遠賺”。比如2022年2月24日，國新辦舉行“推動住房和城鄉(xiāng)建設高質量發(fā)展”發(fā)布會，住建部主官等出席。
住建部主官在發(fā)布會上說，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會共識——意味深長啊。
一個共識的達成，不是容易的事；反過來，共識要撕毀、變化，也不容易。
第二，房企大量暴雷、項目停滯、質量問題、爛尾，造成了部分群體不敢買。接上面說，我們看到2021年房地產除了年初個別城市有點行情，全年下來很穩(wěn)，而有的房企則不穩(wěn)了，頻頻出事。
房企出事太多，房子交不了，民生大事、社會大事。部分購房群體等于被嚇退。
我們看近期的2022年第一輪集中拍地，多數城市很不理想、房企的情況不樂觀。只有個別城市、少數民營房企好像厲害。
這些其實都會傳導到需求端、購方。
第三，2021年人口普查數據發(fā)布后，社會上討論很多。人口結構和趨勢確實不樂觀，2021年人口出生和死亡數據出來后，很多人又涼了一截。
圖表來源|網絡（特此感謝）
可以思考，2022年出生會怎樣？同時老齡化越來越遠嚴重，確實每年都會出現越來越多的房子繼承問題。
第四，城市化進入后半段，即便不考慮人口出生、年齡結構問題，韭菜也越來越少。如下圖，我們看不少省份都過了60%的城鎮(zhèn)化率。
圖表來源|開源證券（特此感謝）
很多人都說，城鎮(zhèn)化和城市化不是一個概念，我和很多朋友解釋過兩點：
人類除了城市經濟體國家，其他國家的城市化其實都是由城市和鎮(zhèn)構成。很多人喜歡說美國那么多都是“市”，他們不知道的是，美國有上萬個市，一些低到幾千個人就自封市了。
美國主要是縣管市，它的市其實很多就是鎮(zhèn)，只是叫“市”。
99%國家的城市化，其實都是城鎮(zhèn)化，并沒有不同。
這是第一點。
有農村生活經驗或者有縣鄉(xiāng)親戚的桿友，應該明白這一點。
如果考慮上述2點，就會明白，城市化速度放緩，這是個趨勢。
但是，很明顯的是，多數普通地級城市，人口和房屋數量是匹配的，甚至一些房屋是過剩的。
我想多數桿友是明白的。
02 房地產困局怎么破
房地產的重要性，杠桿地產就不多說。
前兩天股市崩了，我朋友杠桿游戲說，必須避免更壞的事發(fā)生，最起碼絕對不能讓北京成為上海。
核心就是信心。信心的恢復，首先是恢復基本的經濟、生活秩序，沒有正常的生活別說買房了，買菜在一些地方都成為難題。詳見我朋友的文章《擊穿3000點！市場渴求信心》（2022年4月25日）。
圖表來源|西部證券（特此感謝）
需要回答的不是房地產怎么辦，而是我國經濟、各界信心怎么整？
經濟穩(wěn)了，地產就算差也不會更差。比如2022年1、2月雖然也是不太好，但是趨勢開始有變化，而3月被打斷。
現在主要靠各地放松，以及中央層面、金融體系口徑的變化，這些當然應該。杠桿地產認為，基礎的還是要解決購買方的預期、信心、收入、就業(yè)、杠桿率問題，以及房企的資金和現金流問題。
這兩者最關鍵的，就是正常的經濟、生活秩序盡可能恢復。
房地產本來應該稍微好一點，但是現在你收入增長嗎？就業(yè)更好嗎？很多人甚至門都無法正常出，別說買房、看房。
反過來，房子賣不動，很多行業(yè)難道不受影響？好多人可能飯碗是個問題，起碼收入是不增長，甚至下滑的。
圖表來源|國統(tǒng)局
經濟進入一個不太好的循環(huán)。
近期，不少地方層層加碼，搞得很多地方的居民工作、生活受到沖擊。
一些做法可以說非常荒謬，完全是過度了、極端的。
在中央有關部門的強力推動之下，近期高速公路、物流秩序終于恢復了一些，這是好的跡象。
這個杠桿地產不多說，我也不專業(yè)，我們要相信那些尊重科學的科學家、醫(yī)生。
按照科學辦事，最小成本、最大努力。
同時，經過了武漢封城以及2年多的考驗，我們其實總結出了一套生產和生活勉強可以維持的方案，本就不應該出現上海那樣的情況。
雖然4月還有幾天才結束，但3、4月經濟廢了，大家都明白。
希望很快，我們可以拿出更好的平衡舉措來，5、6月還可以彌補一些。
03 房地產到底有沒有未來
現在有2種情緒，一種說行情就要開始了，甚至大漲；還有一種當然就是悲觀。
自從寫“杠桿地產”以來，不時有桿友說我看空樓市。我反復解釋，我不看空，也不看多，我只尊重事實。
一般我耐心解釋：
第一，我主要也不靠這個賺錢，犯不著討好誰；
第二，房地產這東西很重要，在多數正常國家都是支柱產業(yè)，我國更是，但結合我國各種情況，長期回報率確實不咋地，我不能為了討好人、為了流量，鼓吹買房永遠發(fā)大財；
如今的局面，不是需要夜壺的問題，而是地產嚴重拖累經濟，最起碼先得讓其恢復、不拖累。
本來1、2月時，樓市最壞的時候過去了。比如僅僅1月時，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市，分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。
注意，也就是房價降的城市在減少。
恰恰杠桿地產覺得，這個數據變化意義很大。
當然這也不值得特別慶祝，畢竟環(huán)比下降的城市數字依舊很高。
房價總趨勢，遠遠談不上回暖，只能說最壞的時候過去了。
然后本來各種救市、降低首付或利率，該起效果了……
圖表來源|財聯社（特此感謝）
我始終相信，只要做到了上文第二部分，房地產回穩(wěn)起碼是可以的。
同時，要記住“房住不炒”這幾個字要牢記。避免被坑，在我國主要是聽話，聽懂了就不會吃虧。比如5、6年前“買房就是愛國”，那他媽就是喊你買，叫你一起分享愛國紅利。
或許，為了經濟，“房住不炒”也可能被拋到腦后。
假設真要猛搞，未來也不是沒大漲可能，只是這樣可能不好。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 如何拯救房地產？
