作者：二排

中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

1、交易結(jié)構(gòu)

2、股債結(jié)構(gòu)的搭建（發(fā)放股東借款償還關(guān)聯(lián)方債務(wù)）

安居集團(tuán)與園博公司、珩琦公司于2022年5月11日分別簽署《借款協(xié)議》，由安居集團(tuán)向園博公司、珩琦公司提供借款用于園博公司繳納園博公寓項(xiàng)目土地出讓金、珩琦公司繳納珩琦公寓項(xiàng)目土地出讓金。

專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃擬以基金的認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)：（1）受讓標(biāo)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)。（2）通過(guò)發(fā)放股東借款的形式完成對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)投資，優(yōu)先用于項(xiàng)目公司償還應(yīng)付原關(guān)聯(lián)方債務(wù)，剩余部分（如有）用于補(bǔ)充生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

3、目標(biāo)資產(chǎn)

目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為位于福建省廈門(mén)市集美區(qū)的園博公寓和珩琦公寓。

根據(jù)國(guó)融興華出具的初始評(píng)估報(bào)告，截至2022年3月31日，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)組價(jià)值為70,400.00萬(wàn)元和51,000.00萬(wàn)元，合計(jì)為121,400.00萬(wàn)元，折合單價(jià)分別為6,237元/平方米和5,952元/平方米。

因此根據(jù)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用收益法（權(quán)重100%）作為本次估價(jià)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

根據(jù)《廈門(mén)市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定和管理操作細(xì)則（試行）》（廈房租賃〔2022〕19號(hào)）規(guī)定，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)為：保障性租賃住房租金價(jià)格應(yīng)接受政府指導(dǎo)，租金按不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金95%的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，年度租金漲幅不超過(guò)5%。

4、保障性租賃住房認(rèn)定

廈門(mén)市住房局于2022年3月31日簽發(fā)了《保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》，同意認(rèn)定園博公寓項(xiàng)目（共2614套房源）和珩琦公寓項(xiàng)目（共2051套房源）為保障性租賃住房。

5、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)廈門(mén)市國(guó)資委于2022年4月14日出具的《廈門(mén)市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員關(guān)于廈門(mén)安居集團(tuán)有限公司申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的批復(fù)》（廈國(guó)資產(chǎn)[2022]116號(hào)），廈門(mén)市國(guó)資委同意原始權(quán)益人將所持有的園博公司及珩琦公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至為本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行目的而設(shè)立的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃；并同意發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs按照中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)公布的《基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》等證券監(jiān)管制度要求，遵循等價(jià)有償和公平公正的原則公開(kāi)規(guī)范發(fā)行，無(wú)需另行履行國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)場(chǎng)交易程序。

6、土地性質(zhì)變更

就目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，安居集團(tuán)與兩個(gè)項(xiàng)目公司分別簽署《資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)及債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議》，約定安居集團(tuán)將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分別劃轉(zhuǎn)至各項(xiàng)目公司。基于此，項(xiàng)目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（劃撥），為本次發(fā)行之目的，項(xiàng)目公司分別向廈門(mén)市資規(guī)局集美分局申請(qǐng)將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利性質(zhì)由劃撥變更為協(xié)議出讓。廈門(mén)市資規(guī)局、廈門(mén)市住房保障和房屋管理局、廈門(mén)市集美區(qū)人民政府與兩個(gè)項(xiàng)目公司于2022年5月12日就協(xié)議出讓事宜分別簽署了《廈門(mén)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。兩個(gè)項(xiàng)目公司于2022年5月24日繳納完畢《廈門(mén)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》項(xiàng)下的土地出讓金及契稅并于2022年5月25日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（出讓?zhuān)瑘@博公司、珩琦公司分別為園博公寓項(xiàng)目、珩琦公寓項(xiàng)目的合法使用權(quán)人和/或所有權(quán)人，權(quán)屬清晰。

安居集團(tuán)與園博公司、珩琦公司于2022年5月11日分別簽署《借款協(xié)議》，由安居集團(tuán)向園博公司、珩琦公司提供借款用于園博公司繳納園博公寓項(xiàng)目土地出讓金、珩琦公司繳納珩琦公寓項(xiàng)目土地出讓金。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃根據(jù)資產(chǎn)管理合同、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《股東借款協(xié)議》等的約定，擬以基金的認(rèn)購(gòu)款項(xiàng)（i）受讓標(biāo)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)，（ii）通過(guò)發(fā)放股東借款的形式完成對(duì)項(xiàng)目公司的債權(quán)投資，優(yōu)先用于項(xiàng)目公司償還應(yīng)付原關(guān)聯(lián)方債務(wù)，剩余部分（如有）用于補(bǔ)充生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。

7、預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率

根據(jù)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告》，2022年4-12月預(yù)測(cè)可供分配金額為人民幣3,908.76萬(wàn)元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.27%（2022年預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為年化計(jì)算后的比率），2023年度的全年預(yù)測(cè)可供分配金額為人民幣5,194.36萬(wàn)元，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為4.28%。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金

1、交易結(jié)構(gòu)

2、股債結(jié)構(gòu)的搭建（發(fā)放股東借款償還應(yīng)付減資款）

鼎吉公司將資本公積1.96億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本2.06億元；百泉閣公司將資本公積2.92億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本2.92億元；錦園公司將資本公積1.88億元轉(zhuǎn)增為注冊(cè)資本，并同步減少注冊(cè)資本1.89億元。減資后，各項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金為20萬(wàn)元。預(yù)計(jì)在減資公告滿(mǎn)45天后，各項(xiàng)目公司將在市場(chǎng)監(jiān)督管理局完成辦理減少注冊(cè)資本的變更登記。由于各項(xiàng)目公司沒(méi)有足夠資金支付減資款，在綜合考慮注冊(cè)資本中原股東對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)繳資金的基礎(chǔ)上，最終形成各項(xiàng)目公司對(duì)深圳市人才安居集團(tuán)、福田安居公司和羅湖安居公司的應(yīng)付減資款負(fù)債6.76億元。

3、目標(biāo)資產(chǎn)

目資產(chǎn)為安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)。項(xiàng)目建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，共1,830套保障性租賃住房及其配套。

4、凈現(xiàn)金流分派率

根據(jù)基金設(shè)立時(shí)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告及審核報(bào)告》，投資人凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可供分配金額/公募基金募集規(guī)模）和凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）分別為4.24%（2022年7-12月）和4.25%（2023年）

5、保障性租賃住房認(rèn)定

根據(jù)2022年1月10日深圳市住房和建設(shè)局向深圳市人才安居集團(tuán)出具的《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)》，認(rèn)定安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目為深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目。

6、土地使用權(quán)獲取方式

安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目分別系由福田安居公司、羅湖安居公司以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并自行投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。保利香檳苑項(xiàng)目、鳳凰公館項(xiàng)目分別系由保利集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)以招拍掛出讓方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，后由深圳市人才安居集團(tuán)按照土地出讓文件約定以無(wú)償移交方式取得招拍掛出讓土地配建公共住房的房屋所有權(quán)及其對(duì)應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

7、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

2022年2月25日，深圳市國(guó)資委出具了《深圳市國(guó)資委關(guān)于深圳市人才安居集團(tuán)有限公司提請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs等的反饋意見(jiàn)》，該意見(jiàn)載明深圳市國(guó)資委支持深圳市人才安居集團(tuán)申請(qǐng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs；同意將鳳凰公館項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目、安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目四個(gè)保障性住房項(xiàng)目以經(jīng)審計(jì)賬面凈值劃轉(zhuǎn)至新設(shè)立項(xiàng)目公司；同意將新設(shè)立項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃屬于深圳市人才安居集團(tuán)決策權(quán)限；并同意發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs所涉國(guó)有資產(chǎn)按照證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》等證券監(jiān)管制度要求，遵循等價(jià)有償和公平公正的原則公開(kāi)規(guī)范發(fā)行，無(wú)需另行履行國(guó)有資產(chǎn)交易程序。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 兩單保障性租賃住房REITs關(guān)鍵條款解析