作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)：近期，政府對(duì)于樓市調(diào)控的力度有增無(wú)減，對(duì)房產(chǎn)的供需均出臺(tái)了若干措施。而在地產(chǎn)開發(fā)商一端，為“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，繼集中供地制度實(shí)行后，對(duì)于土地出讓制度又有進(jìn)一步的細(xì)節(jié)補(bǔ)充。

7月30日凌晨，杭州公布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，共31宗，總出讓建筑面積466.02萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)633.78億元，計(jì)劃于9月7日-8日出讓。

一并公布的還有傳聞已久的出讓規(guī)則調(diào)整，包括取消自持、取消勾地政策、下調(diào)封頂溢價(jià)率等。

其中，開展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)備受關(guān)注。所謂“競(jìng)品質(zhì)”，具體操作流程即在出讓過程中，采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式。在“競(jìng)品質(zhì)”階段，建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表，將作為“競(jìng)地價(jià)”階段的報(bào)價(jià)依據(jù)及土地競(jìng)得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

此外，試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)并通過政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后方可銷售。這對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，約束范圍擴(kuò)大到了拿地以后的規(guī)劃和建設(shè)。

但土拍規(guī)則并不是從一早便有如此嚴(yán)厲的約束，經(jīng)歷了從鼓勵(lì)拿地、調(diào)動(dòng)城市活力，到持續(xù)降溫的數(shù)年調(diào)整。

深圳通過學(xué)習(xí)香港的土拍制度在1987年就曾試行協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣等多種方式出讓土地。盡管深圳是“先行者”，但杭州卻是全國(guó)推廣招拍掛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

杭州1997年就在全國(guó)最早實(shí)行了土地儲(chǔ)備制度，并從1999年最早實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地公開招拍掛后，共出讓了441宗經(jīng)營(yíng)性土地，出讓面積超過1600萬(wàn)平方米。

1999年的一天，杭州的一號(hào)地塊位于下城區(qū)體育場(chǎng)路原杭州絲織總廠，以3700萬(wàn)元起拍。在經(jīng)10輪叫價(jià)后，被時(shí)任杭州市市政房產(chǎn)綜合開發(fā)公司經(jīng)理一職的魯強(qiáng)以4100萬(wàn)元奪得該地塊使用權(quán)。由此，杭州第一次以拍賣的方式成功完成土地出讓。兩年后，云裳公寓在此拔地而起。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年杭州市共出讓住宅用地2061畝，其中進(jìn)行公開招標(biāo)、拍賣出讓的485.7畝；招標(biāo)、拍賣的土地價(jià)格，比基準(zhǔn)地價(jià)高出8.44億元，平均單價(jià)比基準(zhǔn)地價(jià)高2606元。杭州的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境治理、城市品位提升等工作也因此穩(wěn)步發(fā)展。

杭州的這次土拍，也是全國(guó)推廣“招拍掛”模式的起點(diǎn)。

在1999年全國(guó)土地集約利用市長(zhǎng)研討班上，杭州的探索成果和經(jīng)驗(yàn)，引起了強(qiáng)烈反響。1999年6月，當(dāng)時(shí)的國(guó)土資源部以內(nèi)部通報(bào)的形式，向全國(guó)推廣杭州土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn)。彼時(shí)，上海、天津等城市依然實(shí)行土地“協(xié)議出讓”政策時(shí)，而杭州已陸續(xù)多次舉行土地拍賣活動(dòng)，均取得成效。

1999年10月18日，按照“當(dāng)場(chǎng)揭標(biāo)、當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)、當(dāng)場(chǎng)評(píng)標(biāo)、當(dāng)場(chǎng)中標(biāo)”的模式，舉行了吳山地區(qū)四宜路地塊的招標(biāo)出讓，每平方米地價(jià)達(dá)10515元，這在當(dāng)時(shí)幾乎是“天價(jià)”，創(chuàng)全市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)新高。

與此同時(shí)，杭州出臺(tái)一則通知，今后除政策性拆遷安置等以外的房產(chǎn)開發(fā)的土地，一律實(shí)行土地招標(biāo)或拍賣。從此，杭州的土地交易體制，告別 “劃撥”和“招拍掛”雙軌制制度，實(shí)行“招拍掛”。

2011年在“新國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則中對(duì)土地出讓的限制包括，商品住房供地總量中安排10%的土地用于建設(shè)或配建保障性住房。部分地塊推出“10%保障房”配建新規(guī)。土地出讓規(guī)則補(bǔ)充配建新規(guī)。

2010年，雅戈?duì)柛?jìng)得杭州申花地塊，彼時(shí)其樓面地價(jià)分別達(dá)到17751元/平米和18114元/平米，創(chuàng)申花板塊新高。2013年6月20日，雅戈?duì)栃纪说兀瑩p失了已繳付土地款中作為履行合同定金的4.84億元，創(chuàng)下了杭州土拍最高違約金紀(jì)錄。

而后的數(shù)年，杭州土地出讓金亦居高不下。2017年，杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年再創(chuàng)新高，達(dá)到2501億元，在全國(guó)各城市中領(lǐng)跑。至2020年，杭州以2574億元的土地出讓金位列全國(guó)第二。

調(diào)控措施抑制房市泡沫，試圖回調(diào)虛假的供需關(guān)系，房企按調(diào)控措施配建且高價(jià)收地，在夾縫中求生。

對(duì)于這一規(guī)則，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛于專欄稿件中表示，自持部分對(duì)房企來(lái)說(shuō)幾乎是無(wú)解的。由于絕大多數(shù)房企都缺乏物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，只能想盡辦法運(yùn)用以租代售的方式處理，甚至?xí)簳r(shí)把這一塊資產(chǎn)擱置。

其次，大量的自持面積只能用于租賃，不能成為商品房供應(yīng)，并不能真正緩解購(gòu)房需求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，該規(guī)則實(shí)施一年多期間，杭州市區(qū)共有92宗地塊出現(xiàn)了競(jìng)拍自持比例的情況，合計(jì)自持面積達(dá)191萬(wàn)平方米，但絕大多數(shù)地塊均未上市。

2019年，杭州再次升級(jí)土拍規(guī)則。當(dāng)年2月，杭州掛出了九宗土地，明確了最高土地單價(jià)，同時(shí)規(guī)定了開發(fā)商品房的均價(jià)和最高單價(jià)，在達(dá)到最高土地限價(jià)后，還采用“封頂+競(jìng)自持比例”的方式繼續(xù)競(jìng)拍。

2021年2月，網(wǎng)傳22城住宅供地“兩集中”新政得到官方證實(shí)。所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二個(gè)是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

這一新規(guī)，“打亂”了各大房企的拿地節(jié)奏，但也為房企整合上下游資源、優(yōu)化內(nèi)部資源配置提供了一次重要的契機(jī)。

杭州亦在集中供地名單之內(nèi)，并于5月初完成首批集中供地的出讓，57宗地總成交1178.53億、最高自持40%。之后，第二批集中供地何時(shí)出讓，競(jìng)拍規(guī)則是否調(diào)整一直備受關(guān)注。

最終，姍姍來(lái)遲的第二批集中供地，競(jìng)拍競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。其中之一為達(dá)到上限價(jià)格后，由原來(lái)的“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”

同時(shí)，首次在十區(qū)推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取線下“競(jìng)品質(zhì)”、線上“競(jìng)地價(jià)”的操作方式。房企在取得《競(jìng)買報(bào)名資格確認(rèn)書》后，方可提交競(jìng)買申請(qǐng)進(jìn)入競(jìng)地價(jià)程序。根據(jù)掛牌公告，“競(jìng)品質(zhì)”地塊需現(xiàn)房且經(jīng)過驗(yàn)收之后，方可進(jìn)行銷售。

“競(jìng)品質(zhì)”新規(guī)，對(duì)房企的約束跨度從價(jià)格、配建拓寬到了房屋質(zhì)量，并以拿地資格作為前期規(guī)劃方案未兌現(xiàn)的代價(jià)，如果對(duì)于房企來(lái)說(shuō)有較大的房地價(jià)差，有一定的利潤(rùn)空間，那么地價(jià)限制的同時(shí)亦穩(wěn)定了房?jī)r(jià)、保證了產(chǎn)品質(zhì)量。

杭州的發(fā)展離不開房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而房地產(chǎn)快速發(fā)展，更需要市場(chǎng)機(jī)制的健全，以及一系列符合實(shí)際的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。嚴(yán)厲緊密的調(diào)控措施在指向一個(gè)更規(guī)范的土地市場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 世說(shuō)|杭州土拍規(guī)則發(fā)展史