作者：陽新芽

來源：投拓狗日記

前段時(shí)間，公眾號(hào)有留言，希望梳理一下房地產(chǎn)視同銷售的場(chǎng)景！之前一直沒時(shí)間弄，這次給大家梳理如下，大家可以轉(zhuǎn)發(fā)收藏，多次學(xué)習(xí)，也可以帶著這些問題，自己去查找一下資料，把這些視同銷售的場(chǎng)景真正搞透！

#1

1問： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將部分尚未出售的商品房轉(zhuǎn)作自用，這部分商品房是否要按視同銷售處理？

答：房地產(chǎn)企業(yè)一般將完工產(chǎn)品的尾盤、處于地段等較好的樓盤或鋪面等轉(zhuǎn)為自用，甚至因融資等需求將產(chǎn)權(quán)辦理至公司名下。

非常明顯，在增值稅和所得稅的稅法文件中，不動(dòng)產(chǎn)和商品房視同銷售的重要前提一定是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)將商品房轉(zhuǎn)為自用不需要視同銷售，這一點(diǎn)應(yīng)無疑問。

但，如果開發(fā)商辦理權(quán)屬登記的，個(gè)別地方稅務(wù)機(jī)關(guān)則給出以下規(guī)定：

《云南省國(guó)稅局營(yíng)改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)企業(yè)將在售房屋轉(zhuǎn)為自持，是否視同銷售？——答：房地產(chǎn)企業(yè)在售的房屋轉(zhuǎn)為自持時(shí)，如果辦理權(quán)屬登記的，應(yīng)按銷售處理，否則不應(yīng)視為銷售。

《湖北省國(guó)稅局營(yíng)改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，是否需要視同銷售繳納增值稅？——答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時(shí)，不開具發(fā)票，且不辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的，不屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，不需要繳納增值稅。否則，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。

#2

2問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房交付給居民使用，是否需要視同銷售處理？如何確定銷售價(jià)格？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將拆遷還建的不動(dòng)產(chǎn)交付給被拆遷人，即原住戶，以此來實(shí)現(xiàn)安置承諾，應(yīng)視同銷售。如湖北省國(guó)稅局回答：

《湖北省國(guó)稅局營(yíng)改增問題答復(fù)》：

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房，交付給居民使用，是否需要視同銷售處理？如何確定銷售價(jià)格？

答：根據(jù)（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條規(guī)定：“企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法順序?yàn)椋?/span>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！?/span>

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋回遷房，交付給居民使用，需要視同銷售處理，并按上述規(guī)定確定銷售價(jià)格。

#3

3問：公共配套設(shè)施移交是否視同銷售問題。

答：房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施移交給政府用于公益性事業(yè)的無償行為，不視同銷售，屬于“不征收增值稅”的范疇。

其它，如，移交給小區(qū)集體業(yè)主無償使用，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，也視為公建配套，不視同銷售。

具體可參照新芽原創(chuàng)：徹底搞透“公建配套”的那些事??

#4

4問：“以房抵債”是否需要視同銷售？

答：用于抵債的房子，因其所有權(quán)屬已發(fā)生改變按照稅法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)視同銷售。

根據(jù)（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

#5

5問：房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作用于職工福利方面，是否要視同銷售的問題。

答：開發(fā)產(chǎn)品用于職工個(gè)人福利，視同銷售；以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，開發(fā)產(chǎn)品用于集體福利，所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不視同銷售處理。

其中，需要注意的是，我們?cè)趯?shí)際問題中會(huì)遇到一些類似于“房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作食堂、體育館等用于職工福利”，類似于這種，其實(shí)就是計(jì)入固定資產(chǎn)的問題，產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不視同銷售。

#6

6問：賣房贈(zèng)送物品、節(jié)假日贈(zèng)送品是否需要視同銷售？

答：在房地產(chǎn)贈(zèng)送活動(dòng)中，主要有這兩種類型：一是為促銷房子而簽訂售房合同時(shí)明確“買房送裝修、送家電等”；還有一種情況對(duì)客戶或住戶在節(jié)假日贈(zèng)送小禮物，如食用油、米等。

情況一：某房企登山哥公司在2021年暑期為了能夠加快售房速度而采用了促銷，規(guī)定只要在要求的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行簽購(gòu)房合同的業(yè)主，將贈(zèng)送海爾冰箱一臺(tái)。

該種贈(zèng)送”是基于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”之上，沒有“銷售”就沒有“贈(zèng)送”。因此該贈(zèng)送并非無償贈(zèng)送，是不用視同銷售。如購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可以參照混合銷售的原則處理，所贈(zèng)送的物品按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率。

（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）規(guī)定：

在賬務(wù)上將實(shí)際收到的銷售金額，按照銷售貨物和隨同銷售贈(zèng)送貨物的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)其銷售收入，同時(shí)應(yīng)將銷售貨物和隨同銷售的貨物品名、數(shù)量，以及按各項(xiàng)商品公允價(jià)值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)的價(jià)格和金額在同一張發(fā)票上注明。

《安徽國(guó)稅局答疑》：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“買房送裝修、送家電”征稅問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈(zèng)送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營(yíng)銷模式，其主要目的為銷售住房。購(gòu)房者統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，可參照混合銷售的原則，按銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率。

情況二：某房企登山哥公司在國(guó)慶節(jié)贈(zèng)送給購(gòu)房客戶，每戶一壺食用油、一箱水果。

這種情況市面處理是非常統(tǒng)一的，這完完全全屬于無償贈(zèng)送！根據(jù)《增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同銷售貨物。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 干貨 | 房地產(chǎn)這些情況——視同銷售！