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評(píng)價(jià)項(xiàng)目融資的幾個(gè)維度

老庵筆記

2020-06-23 11:28 5433 0 0

對(duì)項(xiàng)目融資關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性總結(jié)。

作者：老庵

來(lái)源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）

這是一篇干到不能再干的文章，內(nèi)容也并無(wú)太多新意，僅對(duì)項(xiàng)目融資的評(píng)價(jià)思路進(jìn)行框架性總結(jié)，老庵認(rèn)為該總結(jié)有一定必要性。

在實(shí)際工作中，同一項(xiàng)目通常面對(duì)多家金融機(jī)構(gòu)，若碰到復(fù)雜方案，前期溝通可能會(huì)占用較多精力，需要找到高效溝通方式，降低機(jī)會(huì)成本，以便對(duì)方案進(jìn)行綜合比較。

無(wú)論方案如何五花八門，對(duì)融資方來(lái)講，訴求無(wú)非是希望在一定時(shí)間內(nèi)找到額度大、期限長(zhǎng)、成本低、增信措施弱、用途限制少、還款靈活度高的一筆資金，所以在對(duì)方案進(jìn)行甄別時(shí)，可從以下幾個(gè)維度進(jìn)行快速判斷。

首先，判斷團(tuán)隊(duì)是否靠譜是基本動(dòng)作。這點(diǎn)其實(shí)可以單獨(dú)寫(xiě)篇文章，人靠譜有多關(guān)鍵無(wú)需贅言，靠譜機(jī)構(gòu)+不靠譜團(tuán)隊(duì)是非常遺憾的事情。

拋開(kāi)行業(yè)積累和人脈深度，今天僅簡(jiǎn)單討論在面對(duì)面溝通中如何快速判斷坐在對(duì)面的機(jī)構(gòu)人員是否靠譜。

首先靠譜的人應(yīng)該專業(yè)，業(yè)務(wù)知識(shí)應(yīng)該非常嫻熟，對(duì)政策走向、各種業(yè)務(wù)要點(diǎn)及自家尺度爛熟于心，能夠迅速get到融資人的需求并輸出建設(shè)性意見(jiàn)；

其次靠譜的人應(yīng)該有落地案例，比如目前團(tuán)隊(duì)管理規(guī)模多少，最近有什么落地案例，合作客戶有哪些，團(tuán)隊(duì)一共幾個(gè)人，團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)在目前機(jī)構(gòu)就職的時(shí)間等等，這些都可以在面對(duì)面溝通中直接發(fā)問(wèn)。

在方案層面，則可從四個(gè)方面進(jìn)行分析：

一、額度與用途

融資人的核心關(guān)注點(diǎn)是有多少資金可以供其靈活調(diào)配。

同一個(gè)項(xiàng)目，額度大小更多看金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控尺度，批復(fù)額度直接顯性，融資人更應(yīng)關(guān)注實(shí)際拿到手的資金有多少。

宏觀層面，例如最近的監(jiān)管政策是否有收嚴(yán)可能；該金融機(jī)構(gòu)的對(duì)口監(jiān)管機(jī)構(gòu)尺度如何；是否有額度，額度從哪些維度管控，目前成本在機(jī)構(gòu)內(nèi)部搶占額度是否有優(yōu)勢(shì)。

微觀層面，用途影響額度。

以開(kāi)發(fā)貸為例，該行的放款節(jié)奏如何；放款金額是否嚴(yán)格要求與工程進(jìn)度匹配；放款時(shí)是否需要提供發(fā)票；借款能否用于歸還股東借款；總包等主要合同是否可以覆蓋批復(fù)額度；總包是否配合倒款，抵押物價(jià)值最大能支撐多少提款等等。

亦或是明股實(shí)債，資金進(jìn)入形式是增資還是轉(zhuǎn)股；增資是否需要對(duì)底層項(xiàng)目進(jìn)行包裝，底層項(xiàng)目能否包裝出目標(biāo)額度。

二、成本與期限

成本主要看資金來(lái)源與成本結(jié)構(gòu)。

不同資金的成本下限不同，到位效率迥異，同時(shí)出資時(shí)點(diǎn)也影響資金價(jià)格。結(jié)構(gòu)方面，投資人、代銷方、資管方分別收費(fèi)多少，每個(gè)環(huán)節(jié)是否有壓縮空間，是否有砍頭費(fèi)用。

另外還需關(guān)注目前結(jié)構(gòu)是否有稅務(wù)成本，債權(quán)人是否可以開(kāi)票，底層項(xiàng)目或SPV是否有多余增值稅可能，資產(chǎn)需過(guò)戶或買賣股權(quán)時(shí)是否涉及繳納契稅和所得稅，稅負(fù)成本按照年化計(jì)算是什么成本。

期限主要關(guān)注提前還款與退出方式。

提款還款的時(shí)間是否可與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流匹配，最低還款金額是多少，是否嚴(yán)格根據(jù)銷售進(jìn)度還款，提款還款路徑是否暢通，是否需要股權(quán)過(guò)戶；

退出方式有幾種，路徑和審批流程上是否有障礙，所有退出方式是否均為固定成本，留少許浮動(dòng)是否可以接受，還款后的結(jié)構(gòu)是否有技術(shù)問(wèn)題。

三、增信及管控措施

增信措施主要是抵押?jiǎn)栴}。

目前項(xiàng)目現(xiàn)狀與當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心要求是否一致，如果不一致如何解決，抵押后機(jī)構(gòu)對(duì)辦理預(yù)售登記和網(wǎng)簽的要求與實(shí)際執(zhí)行是否有矛盾之處，后續(xù)網(wǎng)簽是否需要補(bǔ)充抵押物或提前還款。

另外，機(jī)構(gòu)通常非常關(guān)心主體增信的有效性，是否按照相關(guān)議事規(guī)則和授權(quán)履行內(nèi)部審批流程。

管控措施核心是判斷是否影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率及盈余資金使用靈活性。

例如在章證照共管情形下是否派駐人員，項(xiàng)目日常事項(xiàng)的審批權(quán)限在業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)還是公司投后部門，網(wǎng)簽時(shí)機(jī)構(gòu)如何配合解押；

盈余資金付現(xiàn)具體什么要求，除付現(xiàn)外是否可抽調(diào)；動(dòng)態(tài)抵押率&覆蓋倍數(shù)要求如何管控，如果項(xiàng)目銷售非常理想會(huì)不會(huì)造成資金閑置。

另外，還應(yīng)關(guān)注財(cái)務(wù)核算問(wèn)題。該方案對(duì)財(cái)務(wù)出并表訴求有無(wú)影響，若還款或部分還款時(shí)是否涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否需要在財(cái)務(wù)層面進(jìn)行包裝；在各種情形下，底層項(xiàng)目需要股東繼續(xù)出資時(shí)是否有出資路徑。

四、審批及落地效率

正常情況下，項(xiàng)目融資時(shí)效性都很高，所以落地效率尤為關(guān)鍵。

一方面，需要了解清楚該類型方案金融機(jī)構(gòu)的審批周期需要多久，一共涉及幾方審批，需要上幾個(gè)會(huì)，每個(gè)環(huán)節(jié)需要多久，哪個(gè)環(huán)節(jié)最為關(guān)鍵。

兩另一方面，融資人需要倒排時(shí)間表，目前方案落地時(shí)需要分幾步，每步時(shí)間可否壓縮，債權(quán)人內(nèi)部需要履行什么流程，例如是否需要履行國(guó)資程序、董事會(huì)甚至股東大會(huì)審批，是否涉及與審計(jì)溝通確認(rèn)出并表方案等等。

當(dāng)然，一筆融資需關(guān)注的問(wèn)題無(wú)法一概而論，全部列舉沒(méi)有意義，在搞清楚主要問(wèn)題以后，主要還是看哪個(gè)方案能否滿足融資人的核心痛點(diǎn)，融資人最關(guān)注的問(wèn)題就是核心問(wèn)題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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