作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

“收并購(gòu)這方面在今后的機(jī)會(huì)多”

當(dāng)孫宏斌說(shuō)完這句話(huà)的一個(gè)月后，融創(chuàng)就接連卷入了彰泰、藍(lán)光、協(xié)信的收并購(gòu)。

已經(jīng)低調(diào)了兩年的融創(chuàng)，突然在收并購(gòu)上提速了。 

01

2018年孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，“我們是并購(gòu)方面的學(xué)習(xí)榜樣”。

現(xiàn)實(shí)也確實(shí)如此，在地產(chǎn)圈過(guò)去十年里，融創(chuàng)幾乎就是并購(gòu)的同義詞。

2013到2019年，融創(chuàng)用于收并購(gòu)的支出超過(guò)2300億元。經(jīng)過(guò)一系列的收并購(gòu)，融創(chuàng)銷(xiāo)售金額從508億增長(zhǎng)至超過(guò)5000億元，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)超過(guò)10倍，從TOP11到穩(wěn)居TOP4。

并購(gòu)解決了融創(chuàng)發(fā)展初期的兩大問(wèn)題：

一是在招拍掛獲地上的劣勢(shì)；

二是彼時(shí)品牌和產(chǎn)品尚未成型，無(wú)法低價(jià)獲地。

這條擴(kuò)張之路，融創(chuàng)之所以比很多企業(yè)走得順，是因?yàn)槿趧?chuàng)強(qiáng)悍的營(yíng)銷(xiāo)力，在去庫(kù)存、回籠資金上發(fā)揮了關(guān)鍵作用，而高周轉(zhuǎn)的極致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)，背后是高薪和高傭金代表的高成本。這也使得融創(chuàng)相比前三大房企有著更高的負(fù)債比率。

高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三高模式，是過(guò)去主流的擴(kuò)張模式，但是隨著三道紅線政策縮緊，融創(chuàng)也必須改變策略。

2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫宏斌曾說(shuō)過(guò)：“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。” 

此后，融創(chuàng)的拿地速度開(kāi)始趨于穩(wěn)健，而并購(gòu)事項(xiàng)也沉寂了一年多。

現(xiàn)在，融創(chuàng)又重拾舊業(yè)，并不是因?yàn)槠湄?cái)務(wù)問(wèn)題已經(jīng)得到根本解決，而是因?yàn)橥械男枰劦搅巳馕叮芏嘀行⌒头科笥龅降睦щy，遠(yuǎn)比融創(chuàng)來(lái)得緊急且嚴(yán)重。 

畢竟白衣騎士孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“如果你的公司現(xiàn)金流有問(wèn)題，但是土地還有價(jià)值，那你就來(lái)找我。” 

所以，舍他其誰(shuí)呢？ 

02

5月7日，經(jīng)過(guò)兩周左右的初步盡職調(diào)查，融創(chuàng)收購(gòu)彰泰的總金額雖然下調(diào)至99億元，但融創(chuàng)與彰泰的合約還是正式簽訂了，這是今年有關(guān)融創(chuàng)的三項(xiàng)收購(gòu)中塵埃落定的第一家。 

作為一家深耕廣西29年的老牌本土企業(yè)，彰泰是一家走出廣西無(wú)人知曉，走進(jìn)廣西無(wú)人不曉的房企。

過(guò)去三年，彰泰銷(xiāo)售金額均超過(guò)200億元，長(zhǎng)期以來(lái)市占率和銷(xiāo)售規(guī)模都位居廣西本土房企首位。 

但是2018年之后，事情起了變化。碧桂園集團(tuán)連續(xù)兩年超越彰泰集團(tuán)獲得廣西銷(xiāo)售冠軍，而這個(gè)差距正在逐年拉大。 

彰泰集團(tuán)并未在全國(guó)化布局中打開(kāi)局面，就需要面對(duì)規(guī)模化房企堵上門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)；作為未上市房企，彰泰的融資渠道非常有限，依靠信托等非標(biāo)融資。

隨著2020年后，融資渠道收緊，信托頻繁暴雷，彰泰就算當(dāng)下的資金不出問(wèn)題，而之后的道路也不容樂(lè)觀。 

在行業(yè)整體進(jìn)入存量時(shí)代，政策包不斷加強(qiáng)的今天，像彰泰這樣的區(qū)域房企其實(shí)還有很多，而對(duì)于巨頭來(lái)說(shuō)，這就是上好的膏腴；對(duì)于區(qū)域房企來(lái)說(shuō)，行業(yè)龍頭也是能夠托付的良人。

在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，區(qū)域龍頭與行業(yè)龍頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將地區(qū)人才優(yōu)勢(shì)、政商關(guān)系結(jié)合成本控制、管理優(yōu)勢(shì)，對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)，可能都是好消息。

03

如果說(shuō)孫宏斌的第一個(gè)標(biāo)簽是并購(gòu)，那么第二個(gè)標(biāo)簽一定就是厚道。

但是孫老板的厚道只是表現(xiàn)在人情場(chǎng)面上，該做的準(zhǔn)備一點(diǎn)也沒(méi)有落下。

長(zhǎng)期精于并購(gòu)的融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，甚至有在半個(gè)月內(nèi)基本搞懂一家公司的盡調(diào)能力。而這些內(nèi)容體現(xiàn)在場(chǎng)面上，就是孫老板握了個(gè)手，然后拉了兄弟一把。 

實(shí)際上孫老板的每一次出手都是粗中有細(xì)，適時(shí)而動(dòng)。經(jīng)過(guò)多年并購(gòu)獲得的失敗經(jīng)驗(yàn)，融創(chuàng)有著自己的并購(gòu)準(zhǔn)則。 

一方面，融創(chuàng)對(duì)于快進(jìn)快出極為在意，如何將貨值迅速轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售額是融創(chuàng)關(guān)注的核心問(wèn)題。 

另一個(gè)方面，融創(chuàng)的并購(gòu)原則，在于是否能夠服務(wù)大戰(zhàn)略。

以彰泰為例，拿下彰泰，是因?yàn)槠?00億的資產(chǎn)包，能夠讓在廣西市占率僅第八位的融創(chuàng)直接挑戰(zhàn)第一位的碧桂園。而對(duì)于融創(chuàng)西南區(qū)域公司在2021年設(shè)定的3000億銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)說(shuō)，更是雪中送炭。比較融創(chuàng)去年近6000億的銷(xiāo)售額，可知未來(lái)西南區(qū)域的銷(xiāo)售額幾乎占據(jù)了融創(chuàng)的半壁江山，而碧桂園、恒大幾大巨頭也是將西南地區(qū)視為未來(lái)幾年重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。 

而近日傳出融創(chuàng)正在與位于重慶的協(xié)信控股洽談收購(gòu)事宜，其目標(biāo)可見(jiàn)也是服務(wù)于西南3000億的目標(biāo)。

04

今年業(yè)績(jī)會(huì)上，孫老板關(guān)于并購(gòu)的話(huà)其實(shí)還有后半句：“收并購(gòu)這方面在今后的機(jī)會(huì)多，但前幾年那些(出問(wèn)題的)公司找你的基本上不能要了。”

如果財(cái)務(wù)不良的房企希望透過(guò)收并購(gòu)來(lái)紓困的話(huà)，白衣騎士只會(huì)在岸上為你加油而已。向前看，在岸邊為泰禾加油的萬(wàn)科，以及為華夏幸福加油的平安就是例子。 

所謂并購(gòu)就是手握優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的被收購(gòu)方，尚有價(jià)值的時(shí)候，壯士斷腕，才能抽身而去。而不是在無(wú)力挽回時(shí)，光喊救命！ 

無(wú)論是尚能選擇賣(mài)掉部分華東優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)?yè)Q得喘息的藍(lán)光，還是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身，亦或是與新加坡CDL合作不愉快選擇再婚的協(xié)信。都昭示著在融資嚴(yán)監(jiān)管、土拍集中化的大背景下，大魚(yú)吃小魚(yú)的局面正在越來(lái)越頻繁的出現(xiàn)。 

結(jié)合今年TOP50房企發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)可知，過(guò)去三年來(lái)，絕大多數(shù)的企業(yè)毛利潤(rùn)率都在持續(xù)下降，少有的幾位優(yōu)等生也處在“增收不增利”的尷尬處境中。 

能穿越周期的中型房企，正在積極降杠桿、去化、抓回款率。而不能穿越的只求賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。而手有余糧的巨頭們，雖然不能再吞下一個(gè)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包，但是多幾個(gè)彰泰級(jí)別的機(jī)會(huì)還是可以吃下的，畢竟更多的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和深入?yún)^(qū)域的團(tuán)隊(duì)是真的很香。 

目前，全國(guó)房企排名首位的碧桂園的市占比也不到5%，而比照國(guó)際水平，頭部房企占比約為8%，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度的提升空間還有很大。

三道紅線、兩集中對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)壓力是巨大的。對(duì)于頭部10強(qiáng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)化的資源將進(jìn)一步向他們傾斜，這或許是地產(chǎn)的白銀時(shí)代，但是對(duì)于融創(chuàng)們來(lái)說(shuō)，未必不會(huì)開(kāi)創(chuàng)出一個(gè)新的黃金時(shí)代，具體取決于一年里有幾個(gè)彰泰。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 當(dāng)融創(chuàng)來(lái)敲門(mén)