過(guò)去的2020年，市場(chǎng)無(wú)比艱難，先是一季度住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)停滯，再是線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)甚囂塵上，恒大打折的輿論更是貫穿始終

潮水退去才能看出誰(shuí)在裸泳，從住宅銷(xiāo)售端來(lái)看，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)的市場(chǎng)表現(xiàn)也發(fā)生差異，一二線(xiàn)整體市場(chǎng)較為堅(jiān)挺

基于此，黑天鵝給房企帶來(lái)的不安定因素讓大多數(shù)房企開(kāi)始反思，一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的投資邏輯需要重新復(fù)盤(pán)

于是下半年，不少房企開(kāi)始翻涌一二線(xiàn)，更安全的市場(chǎng)、更牢靠的基本盤(pán)，靈活的公司開(kāi)始對(duì)優(yōu)質(zhì)核心、快周轉(zhuǎn)跑流量的項(xiàng)目降低投資標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于三四線(xiàn)去化困難的項(xiàng)目，不同房企表現(xiàn)出不同的風(fēng)格

一類(lèi)是降價(jià)跑量，及時(shí)換倉(cāng)或止損，這類(lèi)企業(yè)相對(duì)靈活，面對(duì)突變的市場(chǎng)環(huán)境可做出迅速的反應(yīng)，如旭輝、融創(chuàng)、金科等

另一類(lèi)是把利潤(rùn)留在紙面上，放在測(cè)算表里，只要我不降價(jià)，從算賬的角度我就不會(huì)虧

這一類(lèi)房企面對(duì)市場(chǎng)變化，反應(yīng)速度相對(duì)緩慢，是最容易高位站崗且融資成本低，主要以招商、保利等國(guó)有企業(yè)為代表

投資標(biāo)準(zhǔn)是每家房企發(fā)展的標(biāo)尺，標(biāo)準(zhǔn)的松寬也決定了項(xiàng)目獲取能力與賬面盈利能力

未來(lái)3到5年，一二線(xiàn)和三四線(xiàn)將會(huì)進(jìn)一步分化

房企需要積極轉(zhuǎn)變思路，不僅是操盤(pán)思路上，也在于投資思路的轉(zhuǎn)變

會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：

（1）投資標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高

一二線(xiàn)如北上廣深杭等處于充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，疊加市場(chǎng)的安全性，市場(chǎng)平均利潤(rùn)就會(huì)相對(duì)較薄

堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)只會(huì)出現(xiàn)兩種情況，要么硬拔指標(biāo)，做到賬面滿(mǎn)足，然后自欺欺人

要么被逼到三四線(xiàn)尋找投資機(jī)會(huì)，承擔(dān)更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一旦市場(chǎng)有變，同樣地，利潤(rùn)指標(biāo)還是留在了紙上

(2)投資標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低

這一類(lèi)房企一般在土地市場(chǎng)出價(jià)較猛，地塊獲取概率大，但是賺不到錢(qián)

市場(chǎng)一變，管他一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)，都是賠本賺吆喝，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極大

所以，對(duì)房企而言，別讓三四線(xiàn)的利潤(rùn)放在紙面上，也不要錯(cuò)過(guò)一二線(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)

關(guān)鍵在于得理解市場(chǎng)，順應(yīng)周期，投資標(biāo)準(zhǔn)不能一刀切，不能盲目降低，也無(wú)需頑固堅(jiān)守！