單就22個(gè)重點(diǎn)城市2021年度單價(jià)地王成交時(shí)間來(lái)看，有13個(gè)城市單價(jià)地王成交在上半年，僅有9個(gè)是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，熱點(diǎn)城市紛紛加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)管控，加之房企融資環(huán)境收緊，市場(chǎng)熱度均維系在低位，高價(jià)地成交數(shù)量隨之減少，因此年度單價(jià)地王數(shù)量也明顯減少。

就城市來(lái)看，首輪土拍熱度較高的重慶、廈門、杭州、寧波、合肥、南京、武漢、廣州等城市，單價(jià)地王均出現(xiàn)在上半年，并且多是高溢價(jià)成交的；全年土地市場(chǎng)熱度相對(duì)平穩(wěn)的青島、長(zhǎng)春、上海、成都、北京、沈陽(yáng)等城市單價(jià)地王均分布在下半年，并且多是低溢價(jià)成交，典型如青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春等城市，其2021年年度地王均是底價(jià)成交的。

02 地價(jià)變動(dòng)：16城地王可比地價(jià)同比上漲 高附加條件是主要原因

將22個(gè)重點(diǎn)城市2021年單價(jià)地王與2020年同板塊同類地塊樓板價(jià)相比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：有16個(gè)城市2021年單價(jià)地王樓板價(jià)表現(xiàn)為上漲，分別是長(zhǎng)沙、重慶、天津、合肥、鄭州、廈門、無(wú)錫、南京、寧波、上海、福州、長(zhǎng)春、杭州、蘇州、青島和沈陽(yáng)；并且從這些地王項(xiàng)目成交的時(shí)間和區(qū)域來(lái)看，也多集中在上半年和核心區(qū)。

其中，長(zhǎng)沙尤為值得注意，2021年度長(zhǎng)沙誕生了新的單價(jià)地王——樓板價(jià)高達(dá)14146元/平方米，而之前同板塊樓板價(jià)僅有6568元/平方米，樓板價(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番。究其原因，主要是由于該地不限價(jià)，而之前成交的同類地塊均是限價(jià)的，因此長(zhǎng)沙地王樓板價(jià)漲幅最為突出。

除了長(zhǎng)沙，重慶表現(xiàn)也比較突出，兩江新區(qū)兩路組團(tuán)C標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊被保利以25億競(jìng)得，成交樓面價(jià)15711元/㎡，溢價(jià)率83.2%，再度刷新中央公園的地價(jià)天花板。

事實(shí)上，大部分地王樓板價(jià)的上漲是受到附加條件的影響（配建或自持），譬如，天津、合肥、廈門、無(wú)錫、寧波、上海和杭州等，2021年單價(jià)地王實(shí)際樓板價(jià)較2020年周邊同類地塊均有不同程度的上升。典型如無(wú)錫，濱湖區(qū)XDG-2021-24號(hào)（和璽南地塊）經(jīng)過搖號(hào)由輝廣競(jìng)得，成交樓面價(jià)19500元/㎡，該地需配建1萬(wàn)㎡人才房，還有7000萬(wàn)美元外資投資要求，實(shí)際樓板價(jià)增至23338元/平方米，較2020年單價(jià)地王樓板價(jià)19542元/平方米增幅高達(dá)19%。

03 盈利空間：21年單價(jià)地王平均利潤(rùn)空間收窄 首輪土拍高熱的杭州、重慶尤甚

綜上來(lái)看，受熱點(diǎn)城市紛紛加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控的影響，2021年下半年重點(diǎn)城市集中土拍熱度明顯降溫，單價(jià)地王數(shù)量明顯不敵上半年；并且雖然部分地塊名義樓板價(jià)略有下降，但考慮到附加條件(配建、自持、產(chǎn)業(yè)引入)的成本，廈門、天津、無(wú)錫和杭州等16個(gè)城市2021年度單價(jià)地王實(shí)際樓板價(jià)同比2020年同板塊地價(jià)是上漲的，而區(qū)域房?jī)r(jià)在限價(jià)影響下漲幅相對(duì)較緩或與上年持平，因此，2021年單價(jià)地王項(xiàng)目平均利潤(rùn)空間較2020年呈收窄之勢(shì)，尤其是首輪土拍高熱的杭州、重慶、廈門等城市，地房比增幅均接近或超過10個(gè)百分點(diǎn)，盈利空間明顯收窄。

基于此結(jié)論，在當(dāng)前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對(duì)高地價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加條件導(dǎo)致的高成本拿地；典型如上海、蘇州、杭州、廈門等城市，2021年單價(jià)地王項(xiàng)目的地房比均超80%，實(shí)現(xiàn)盈利可謂困難重重。