作者：西政資本

來(lái)源：西政資本（ID：xizheng_ziben）

周一發(fā)布《大灣區(qū)城市更新及城中村改造政策匯編（202601版）》之后，我們對(duì)后臺(tái)領(lǐng)取匯編資料的人員構(gòu)成做了一些統(tǒng)計(jì)，其中開(kāi)發(fā)商、金融與投資機(jī)構(gòu)、施工單位、律所等服務(wù)機(jī)構(gòu)四大類的人員構(gòu)成比例分別約為30%、20%、40%、10%。

因項(xiàng)目投資端（開(kāi)發(fā)商+投資機(jī)構(gòu)）的人員占比太小，因此我們認(rèn)為市場(chǎng)方面還是沒(méi)有明顯的信心回轉(zhuǎn)信號(hào)。具體到城市方面，目前僅廣州的城市更新熱度稍好一些，深圳的城市更新接近停滯，不僅有“限高、限容積率”新規(guī)的影響，還存在存量項(xiàng)目即便通過(guò)紓困、不良處置、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整來(lái)處理也很難盤(pán)活的尷尬處境。

開(kāi)發(fā)商目前的信心不足主要是市場(chǎng)方面的問(wèn)題，因城市更新、城中村改造的新規(guī)實(shí)施背景之下，項(xiàng)目實(shí)施主體基本都是央企和地方國(guó)企、城投平臺(tái)，因此這些開(kāi)發(fā)商、實(shí)施主體首要考慮的是項(xiàng)目投資是否會(huì)面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)（被追責(zé)）的問(wèn)題，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性下行和項(xiàng)目收益預(yù)期的惡化，顯然尚不足以支撐開(kāi)發(fā)商的熱情。

投資機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)城市更新的觀望甚至用腳投票態(tài)度則更為明顯，盡管政策層面一直呼吁社會(huì)資本參與城市更新與城中村改造，但一些隱性壁壘問(wèn)題還是很難破解。

從我們投資機(jī)構(gòu)的角度來(lái)看，常見(jiàn)的情況主要有以下幾種：

一是相比常規(guī)的土地招拍掛項(xiàng)目而言，城市更新項(xiàng)目信息不透明、規(guī)劃調(diào)整不確定、決策流程不清晰、投資款退出路徑不明確，尤其是項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡問(wèn)題，靠賣房還是靠運(yùn)營(yíng)取得的現(xiàn)金流兌付前期投資，能不能賣的了或者能不能運(yùn)營(yíng)得好，現(xiàn)在已越來(lái)越難判斷，這也使得我們這些社會(huì)資本難以進(jìn)行投資方面的可靠性評(píng)估，甚至容易衍生對(duì)城市更新的系統(tǒng)性信任缺失問(wèn)題；

二是對(duì)實(shí)施主體融資信用的不信任，尤其是城投平臺(tái)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型以及“退出政府融資平臺(tái)功能”的問(wèn)題，這意味著“城投信仰、剛兌、兜底”等傳統(tǒng)預(yù)期的破滅，另外是對(duì)合作機(jī)制忠實(shí)執(zhí)行與程序之外非正式規(guī)則的擔(dān)憂，另外我們這些投資機(jī)構(gòu)對(duì)退出路徑中資產(chǎn)處置、司法重整等復(fù)雜程序的效率和公平性還有存疑心態(tài)。

如果將社會(huì)資本的范圍擴(kuò)大到所有民營(yíng)房企等可能的參與方，那么問(wèn)題就變成了——社會(huì)資本對(duì)“與誰(shuí)合作、如何退出、風(fēng)險(xiǎn)何在”更加缺乏穩(wěn)定預(yù)期，從而導(dǎo)致持幣觀望，市場(chǎng)活力也就無(wú)法有效激活。

就我們的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)而言，即便是單純考慮純財(cái)務(wù)類的投資，比如投資城市更新基金，那么“市場(chǎng)化出售、資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、長(zhǎng)期持有與協(xié)議回購(gòu)”等相結(jié)合的梯次化退出機(jī)制也必須提前明確，不然根本無(wú)法解決社會(huì)資本參與城市更新項(xiàng)目投資的后顧之憂（主要是投資款“退出難”的問(wèn)題）。

我們?cè)凇冻鞘懈乱砹恕芬晃闹杏刑岬竭^(guò)，自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部1月20日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步支持城市更新行動(dòng)若干措施的通知》，其基本精神是“放權(quán)、松綁、創(chuàng)新”，針對(duì)性地解決城市更新存在的規(guī)劃僵化、土地盤(pán)活難、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、報(bào)批報(bào)建流程繁瑣等痛點(diǎn)難點(diǎn)，旨在為城市更新及低效土地、低效物業(yè)盤(pán)活提供一攬子解決方案，因此對(duì)于城市更新和城中村改造來(lái)說(shuō)屬于政策松綁，也就是重大利好。

黨媒“求是網(wǎng)”繼1月16日發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹：高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》一文后，1月20日繼續(xù)發(fā)布了《高質(zhì)量推進(jìn)城市更新》，且1月25日還接著發(fā)布了《如何高質(zhì)量推進(jìn)城市更新？》一文，對(duì)城市更新的支持態(tài)度前所未有，從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)的城市更新應(yīng)該還是有非常廣闊的前景，尤其是1月25日的文章中提到的“危舊房改造，自主更新、原拆原建，城中村改造”等關(guān)鍵詞帶來(lái)的業(yè)務(wù)想象空間。

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原標(biāo)題： 誰(shuí)還在關(guān)注城市更新