1.小貸公司控制的SPV與開發(fā)商共同設(shè)立拍地平臺(tái)公司，并約定投資城市范圍及項(xiàng)目類型，資金用于繳納標(biāo)的項(xiàng)目的土地保證金。其中，小貸公司資金持股70%，出資3億元；開發(fā)商區(qū)域公司持股30%，并將對(duì)應(yīng)的出資質(zhì)押給小貸公司或其指定主體。

2.拍地平臺(tái)公司下設(shè)若干項(xiàng)目SPV，雙方確認(rèn)需要參與拍賣的標(biāo)的項(xiàng)目后，由指定的項(xiàng)目SPV繳納拍賣保證金：

（1）若未拍得目標(biāo)項(xiàng)目，則保證金原路返回；

（2）若拍得目標(biāo)項(xiàng)目的，則保證金作為土地款的一部分繳納于政府，項(xiàng)目SPV下設(shè)項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體（可溝通引入新的資金方共同成立項(xiàng)目公司），開發(fā)商或新引入的資金方向項(xiàng)目公司提供借款用于繳納剩余土地款（備注：是否允許引入新資金方成立項(xiàng)目公司，即并非項(xiàng)目SPV100%持股項(xiàng)目公司，需事先與小貸公司溝通）。

3.拍地平臺(tái)公司的退出：土地出讓合同簽署后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商或其指定主體受讓拍地平臺(tái)公司持有的項(xiàng)目SPV100%股權(quán)。

4.融資到期后，開發(fā)商回購SPV持有的平臺(tái)公司的股權(quán)，并結(jié)算剩余利息。

小貸公司開展地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)針對(duì)的是差異化的市場(chǎng)，其中很多都是銀行、信托無法準(zhǔn)入或無法放款的客戶，原則上只要項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)一般都能準(zhǔn)入。

地產(chǎn)項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)中，主要的融資需求是土地競拍保證金、土地出讓金、開發(fā)建設(shè)資金等，按行業(yè)慣例，授信額度或貸款金額一般按土地出讓金繳款總額或抵押物價(jià)值的一定比例來折算（比如50%-70%），另外根據(jù)融資主體的綜合實(shí)力及項(xiàng)目體量，不少小貸公司會(huì)設(shè)置授信上限，比如單個(gè)融資主體的融資金額一般不超過人民幣5億，具體金額以貸款審查委員會(huì)審批金額為準(zhǔn)。

具體根據(jù)開發(fā)商綜合實(shí)力設(shè)定，初始年化利率大部分為14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按時(shí)歸還相應(yīng)款項(xiàng)，則需承擔(dān)較高的罰息，比如借款方應(yīng)按合同約定的借款利率的1.5倍支付罰息，計(jì)息期為借款逾期日（含）起至借款方結(jié)清逾期金額止。

地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的融資期限可長可短，主要取決于開發(fā)商對(duì)成本的接受能力，比如有的貸款期限長達(dá)60個(gè)月，但貸款實(shí)際發(fā)放日起第36個(gè)月后，貸款方有權(quán)要求借款方歸還部分或全部貸款。

一般情況下，雙方積極配合情況下盡調(diào)到放款1個(gè)月左右。

小貸公司一般不嚴(yán)格限制資金用途，比如可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、支付工程款或土地款等，這也是小貸公司操作地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的一大優(yōu)勢(shì)。

常規(guī)的擔(dān)保措施主要是集團(tuán)擔(dān)保、項(xiàng)目公司股權(quán)讓與擔(dān)保或質(zhì)押、土地抵押等。在土地款融資方面，因前期土地證未能辦理出來，因此通常小貸公司出于風(fēng)控要求需開發(fā)商提供過渡性抵押物，也即若資金用于繳納土地款，則需在后期土地證辦理出來并滿足抵押條件時(shí)，將該項(xiàng)目土地證抵押至小貸公司名下。