丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
落戶未滿5年則需連續(xù)繳納2年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購范圍內(nèi)購買1套，與此同時，搖號規(guī)則與社保掛鉤，購房意向登記家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)的比例≥10:1時，進入社保年限排序。
新政之前，杭州新房市場已按下暫緩鍵，之后，新房市場迎來一波供應(yīng)潮，新政首日至8月16日，共有40盤領(lǐng)出51張預(yù)售證，釋放房源11561套，創(chuàng)今年單周以來新高。
新房市場火熱的另一個主要原因在于，杭州已連續(xù)6個月供求比小于1，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其核心區(qū)出現(xiàn)部分板塊斷供情況，新開盤項目基本會直接進入限售環(huán)節(jié)，低中簽率已成市場常態(tài)。
01
十天新增萬套房源
51張預(yù)售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來驗證。無論如何，這對新房市場出現(xiàn)斷供的杭州來說，猶如注入一劑興奮劑，市場情緒高漲。
這些房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數(shù)進場，供應(yīng)房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應(yīng)潮的“主戰(zhàn)場”。而杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推，供應(yīng)近六千套房源，占本輪總供應(yīng)量超五成。
“這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保巨子’的狂歡?！焙贾菀晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣感嘆，而在杭州各個購房群中，會否觸發(fā)社保排序，成為焦點話題。
隨著首批取證項目結(jié)束登記，8月17日，杭州首個觸發(fā)社保排序的項目溪上儷庭登記結(jié)果出爐，實際入圍的322戶中，有259戶以15年8個月頂格入圍，另外63戶僅少了1個月社保，并列入圍，熱度可見一斑。
而杭州市場在新政后出現(xiàn)微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預(yù)售證遇冷，意外地沒有觸發(fā)社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達85.71%。
回顧前7個月，杭州市場有兩個供應(yīng)開閘的月份，1月杭州共釋放出105張預(yù)售證共20088套房源，彼時杭州進一步升級調(diào)控，搖號中簽率10%以下項目限售5年；4月，經(jīng)歷了“法拍房”限購等新政，再次釋放1.3萬套房源。進入8月，隨著市場供應(yīng)量的增加和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，“8.5”新政的調(diào)控力度及有效性也將得到驗證。
圖：2021年1月-8月16日杭州單月取得預(yù)售證情況（單位：套、%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
02
杭州打新市場持續(xù)火爆
自2020年二季度以來，杭州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運行。進入2021年，市場持續(xù)火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，成交套數(shù)達到38428套，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。
這背后，有兩大核心要素支撐。
一直以來，杭州樓市打新盛行，在一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期之下，杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態(tài)，即便是在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實行限售5年）后，打新市場熱度依舊延續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。
在此輪供應(yīng)開閘中，杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據(jù)其銷售公示方案，該項目可售房屋套數(shù)82套，均價4.81萬元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價均在11萬元/平方米以上，單價每平米價差在六萬元左右，以此計算，一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。
一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言，“我在鎮(zhèn)里的銀行就遇到三個搖壹號院，預(yù)計參與搖號的人不少于1500人”。這其中，懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數(shù)。
此外，杭州人才引進政策相對寬松，人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國第一，為樓市吸納了不少“房票”。
2019年4月，杭州大幅放寬落戶標準，專科及以上人才在杭州工作并繳納社保即可落戶，全年新引進35歲以下大學(xué)生達到21.2萬人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進35歲以下大學(xué)生進一步提升至43.6萬人，人才凈流入率繼續(xù)保持全國首位。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量價（單位：萬平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
二手房成交量創(chuàng)近2年新低
一面是新房市場熱度延續(xù)，另一面二手房市場失去原有熱度，成交量自3月達到高點以來連續(xù)4個月下滑。
7月，杭州全市（除富陽、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低（疫情及春節(jié)假期除外）。成交量持續(xù)走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回調(diào)。
分區(qū)域來看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區(qū)二手房7月成交量較3月份整整跌了約60％，這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。
受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導(dǎo)致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低。
多位中介門店銷售人員驗證了這一市場變化，7月二手房市場帶看量出現(xiàn)明顯下滑，不單購房者心態(tài)發(fā)生變化，房東的心理預(yù)期也發(fā)生了明顯的改變，主動降價的房源逐漸增多。
需求縮減之下，8月二手房市場仍然不容樂觀，從周成交數(shù)據(jù)來看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴大至54%。一方面，“8.5新政”出臺，導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買房資格，二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場供應(yīng)開閘，其中不乏市場期待已久的紅盤，部分有買房資格的購房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，后續(xù)成交規(guī)模大概率延續(xù)下行趨勢。
圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量價（單位：套、元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從目前市場情緒來看，短期內(nèi)杭州樓市想要實現(xiàn)快速降溫，仍有些難度。
杭州新房市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，購房者“看漲”預(yù)期強烈，部分購房者在不分析項目優(yōu)劣勢的情況下，進入盲搖階段，新房市場熱度難降。此輪加大供應(yīng)之后分流作用顯著，后續(xù)爆冷盤或再出現(xiàn)，而低價盤則因需求原因及低總價門檻，仍受到追捧。
限價政策下，杭州市場仍然存在較大的一二手房價差，一系列打補丁式政策出臺之后，部分投機行為被遏制，但資產(chǎn)相對充裕的購房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，后續(xù)或?qū)⒊雠_更多限制性政策，包括發(fā)布二手房指導(dǎo)價、將臨安納入限購范圍等。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
