2021年末，新冠疫情來襲，西安市被迫按下了暫停鍵。2021年12月22日西安市新冠肺炎疫情防控指揮部發(fā)布通告：“全市小區(qū)（村）、單位實行封閉式管理。市民群眾一般居家生活，每戶家庭每2天可指派1名家庭成員外出采購生活物資，其他家庭成員除參與疫情防控、生病就醫(yī)以及急需工作以外，一般不外出。”這一輪的疫情始于12月9日，從第1例的出現(xiàn)到今天，已經(jīng)累計一千多例。疫情已嚴(yán)重影響了廣大人民群眾的生活、工作，商品房的交易也未能幸免于難。那么，這次的疫情給商品房交易到底造成了哪些法律影響呢？且看下文。

《民法典》第一百八十條規(guī)定：“第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。”根據(jù)本條的規(guī)定，不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，包括自然原因（如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯等）和社會原因（如戰(zhàn)爭等）。“不可抗力”應(yīng)當(dāng)符合以下法定要件：1.不可遇見，是指根據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)水平，一般人對某種事件的發(fā)生無法預(yù)料。2.不可避免且不能克服，是當(dāng)事人已經(jīng)盡最大努力和采取一切可以采取的措施，仍然不能避免某種事件的發(fā)生并克服事件造成的損害后果。3.屬于客觀情況。西安疫情突然發(fā)生，為了確保人民群眾生命健康安全，阻斷疫情的擴(kuò)散蔓延，政府采取了相應(yīng)的疫情防控措施，全市小區(qū)（村）、單位實行封閉式管理，除參與疫情防控、生病就醫(yī)以及急需工作以外，一般不外出。從疫情產(chǎn)生和形成的突發(fā)性、傳播和影響的廣泛性及控制和阻斷的艱巨性來看，西安此輪疫情確屬不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，如果商品房交易正處于正常的買賣過程中，之前沒有其他違約等情形的，突發(fā)的“疫情”符合“不可抗力”的法定要件。但需要注意的是，如果主張適用不可抗力部分或者全部免責(zé)的，應(yīng)當(dāng)就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。

西安疫情發(fā)生前，出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或二手房買賣中出賣方）與購房者已經(jīng)簽訂商品房購房意向書、認(rèn)購書等預(yù)約合同的，受此輪疫情影響，如出賣人響應(yīng)政府倡議暫時停止售樓處銷售活動或居家不能外出，不能及時與購房者簽訂商品房買賣合同的；購房者由于受人員管控、隔離等影響，不能在約定期限內(nèi)與出賣人簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)屬于受不可抗力的影響致使合同當(dāng)事人不能履行的情形，相對方應(yīng)免除預(yù)約合同當(dāng)事人的違約責(zé)任，并給與受不可抗力影響一方一定的寬限期，待疫情影響消失后，雙方再行簽訂正式的商品房買賣合同。此處需要注意的是，主張不可抗力的一方應(yīng)與合同相對方說明情況，保持溝通，并保留相關(guān)溝通的證據(jù)。

一般情況下，商品房買賣合同所采用的房款支付方式為電子支付，如銀行轉(zhuǎn)賬、電匯等形式，此等支付方式通常并不會受不可抗力事件的影響，因為其正常情況下不會受到疫情的影響，但若因此輪疫情或政府防控措施確實無法支付購房款，或因購房者本人感染新冠肺炎，處于被救治、被隔離階段，導(dǎo)致購房者無法按約定支付購房款的，及時向出賣人說明情況后，其延期付款的主張可能會得到支持，因此，購房者延期支付購房款不必然構(gòu)成違約。

如因此輪疫情影響采取的防控措施給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來直接、實質(zhì)影響的，受影響的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期交付的，可以不可抗力為由要求免除或減輕相關(guān)責(zé)任。但如商品房延期交付是由此輪疫情和出賣人共同原因所導(dǎo)致，即假定并無此輪疫情的發(fā)生，出賣人也不能按約定交付商品房的，出賣人應(yīng)就自身過錯承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

除合同中明確約定單方有解除權(quán)外，一般情況合同當(dāng)事人不能單方解除合同。若因不可抗力而單方解除合同的，為維護(hù)交易穩(wěn)定性，尊重當(dāng)事人的真實意思表示，司法機(jī)關(guān)在認(rèn)定時較為嚴(yán)格審慎。

根據(jù)《民法典》第五百六十三條：“ 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；”之規(guī)定，若因不可抗力解除合同，還必須滿足另外一個條件，即“不能實現(xiàn)合同目的”。若因疫情導(dǎo)致商品房買賣合同目的確實無法實現(xiàn)的，合同一方主體可主張解除合同，但疫情不會直接導(dǎo)致商品房買賣合同目的的落空，且疫情對商品房買賣合同的履行影響較小，從之前出現(xiàn)過的情況來看，疫情會延長商品房的交易時間，但延長交易期限尚不構(gòu)成合同目的不能實現(xiàn)。因此，在當(dāng)事人沒有其他原因的情況下，僅以疫情為由要求解除商品房買賣合同的，一般情況下是不應(yīng)當(dāng)被支持.