作者：克而瑞

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

1月19日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，“十四五”勝利收官。地產(chǎn)行業(yè)方面，受上年基數(shù)上升影響，銷售規(guī)模、房?jī)r(jià)、投資等指標(biāo)延續(xù)調(diào)整，但結(jié)構(gòu)層面亮點(diǎn)突出：投資與新開(kāi)工的主動(dòng)收縮形成關(guān)鍵支撐，供求關(guān)系持續(xù)好轉(zhuǎn)，行業(yè)正加速邁向止跌回穩(wěn)新階段。

01

新開(kāi)工、投資與新房成交動(dòng)態(tài)適配

筑牢行業(yè)穩(wěn)定核心根基

投資、新開(kāi)工與新房交易規(guī)模的動(dòng)態(tài)平衡，是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的至關(guān)重要的基石。2025年，這三大核心指標(biāo)的協(xié)同調(diào)整成效顯著，為行業(yè)紓解壓力、回歸健康軌道提供了關(guān)鍵支撐。

從新開(kāi)工與交易的規(guī)模差距來(lái)看。2025年房屋新開(kāi)工面積5.9億平方米，同比下降20.4%，其中住宅新開(kāi)工面積4.3億平方米，下降19.8%；全年新開(kāi)工規(guī)模僅為新房銷售的67%，降至歷史低位，新房市場(chǎng)連續(xù)第四年實(shí)現(xiàn)“供小于求”。這種“控增量”的主動(dòng)調(diào)整，一方面持續(xù)緩解庫(kù)存壓力，典型城市年內(nèi)狹義庫(kù)存規(guī)模持續(xù)回落，商品住宅新增供應(yīng)普遍低于成交；另一方面，新開(kāi)工與交易規(guī)模的動(dòng)態(tài)適配，避免了供需失衡加劇行業(yè)波動(dòng)，也進(jìn)一步保障了“好房子”等新建優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

投資與交易規(guī)模的適配同樣關(guān)鍵，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)8.3萬(wàn)億元，同比下降17.2%，其占新房成交金額的比重降至98.6%，投資規(guī)模再度低于銷售規(guī)模，標(biāo)志著行業(yè)整體“現(xiàn)金流”再度轉(zhuǎn)正。這一轉(zhuǎn)變是以銷定投模式的核心體現(xiàn)，既為項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)釋放奠定基礎(chǔ)，也印證了投資規(guī)模與交易市場(chǎng)的良性適配。

三者的協(xié)同調(diào)整還帶動(dòng)竣工端保障升級(jí)。2025年全國(guó)房屋竣工面積累計(jì)達(dá)6億平方米，12月竣工面積同比降幅較11月收窄7.0個(gè)百分點(diǎn)，各地保交房工作持續(xù)提速，396萬(wàn)套保交房任務(wù)全面完成。投資、新開(kāi)工與新房交易的三角適配，形成了“穩(wěn)現(xiàn)金流、去庫(kù)存、保交付”的閉環(huán)支撐，成為行業(yè)穩(wěn)定的核心驅(qū)動(dòng)力。

02

歲末居民中長(zhǎng)期貸款兩連增

地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)向好

2025年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行頂壓前行，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值140.2萬(wàn)億元，按不變價(jià)格計(jì)算增長(zhǎng)5.0%，完成年初發(fā)展目標(biāo)。工業(yè)生產(chǎn)、市場(chǎng)銷售、進(jìn)出口等領(lǐng)域均呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率提升至67.89%，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行提供了宏觀經(jīng)濟(jì)支撐。

金融數(shù)據(jù)層面，2025年M2同比增長(zhǎng)8.5%，增速較前11月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，中央部委促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需政策推動(dòng)貨幣供應(yīng)量穩(wěn)步上升。居民中長(zhǎng)期貸款延續(xù)回升態(tài)勢(shì)，12月環(huán)比增長(zhǎng)106億元，連續(xù)兩月止跌，充分體現(xiàn)了穩(wěn)市場(chǎng)調(diào)控的成效。利率方面，2025年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率約3.1%，較2018年下半年下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)步下行，為居民購(gòu)房提供了成本支撐。

后續(xù)政策支持正在持續(xù)加碼，金融監(jiān)管總局、央行等部委完善結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率，“白名單”項(xiàng)目貸款展期（最長(zhǎng)5年）、降低商業(yè)用房首付款、下調(diào)再貸款利率等政策，既改善行業(yè)融資大環(huán)境，又為存量項(xiàng)目減負(fù)，為行業(yè)調(diào)整預(yù)留充足時(shí)間窗口。

03

累計(jì)成交降幅受基數(shù)影響擴(kuò)大

單月指標(biāo)邊際改善態(tài)勢(shì)延續(xù)

受上年基數(shù)大幅上升影響，2025年新建商品房銷售面積8.8億平方米，同比下降8.7%；銷售金額8.4萬(wàn)億元，同比下降12.6%，累計(jì)降幅較前11月有所擴(kuò)大。但單月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)邊際改善，12月銷售面積降幅較上月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)至15.8%，房企到位資金中個(gè)人按揭貸款新增1066億元，環(huán)比增加114億元，市場(chǎng)需求端已出現(xiàn)企穩(wěn)動(dòng)能。

政策層面，住建部明確2026年將結(jié)合城市更新、城中村改造盤活存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等；地方層面購(gòu)房支持政策密集落地，如南京推出最高15萬(wàn)元人才房票、提高公積金貸款上限等，強(qiáng)化年輕人群購(gòu)房能力。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，2026年新房成交有望加快向回穩(wěn)目標(biāo)邁進(jìn)。

04

房?jī)r(jià)同比降幅有所擴(kuò)大

環(huán)比止跌城市名單持續(xù)擴(kuò)容

2025年12月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。一手房?jī)r(jià)同比指數(shù)下降3.0%，一線城市同比下降1.7%，二、三線城市分別下降2.5%和3.7%；環(huán)比方面，一線城市降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市環(huán)比下降0.4%。

值得關(guān)注的是，環(huán)比止跌城市持續(xù)擴(kuò)容至12個(gè)，除上海、合肥外，長(zhǎng)春、武漢、丹東、吉林等城市實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，揚(yáng)州、南京房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月持平或上漲。高品質(zhì)住宅供給增加帶來(lái)的產(chǎn)品提質(zhì)效應(yīng)，推動(dòng)更多城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)信號(hào)。

2026年初召開(kāi)的中國(guó)人民銀行工作會(huì)議明確提出，將持續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、推動(dòng)物價(jià)合理回升納入貨幣政策核心考量范疇，持續(xù)暢通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，充分發(fā)揮政策利率的引導(dǎo)功能，強(qiáng)化利率政策的執(zhí)行與監(jiān)督力度，推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本維持低位運(yùn)行。得益于國(guó)家層面對(duì)于利率比價(jià)效應(yīng)的高度重視，疊加租售比與存貸款基準(zhǔn)利率差距的持續(xù)收斂，2026年國(guó)內(nèi)更多城市板塊的房?jī)r(jià)有望獲得新的支撐。其中，毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人口密度較高的近郊及老城板塊，或?qū)⒊蔀槭芤孀顬轱@著的典型區(qū)域。

綜上，我們對(duì)后市判斷如下：

面對(duì)2021年以來(lái)行業(yè)銷售規(guī)模下降近半的客觀事實(shí)，在往年累計(jì)的投資慣性之下，庫(kù)存壓力成為了行業(yè)所必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。所幸的是行業(yè)供給側(cè)的主動(dòng)調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開(kāi)工降至新房銷售以下，行業(yè)無(wú)可辯駁地進(jìn)入了去庫(kù)存時(shí)代。再加之2025年以來(lái)各項(xiàng)供求復(fù)合指標(biāo)的進(jìn)一步向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能夠持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，以及租售比的比價(jià)效應(yīng)支撐，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)。屆時(shí)行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力的全面出清雖然還需努力，但從需求面來(lái)看，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。具體來(lái)看：

第一，2026年商品房銷售有望加快企穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年面積、金額降幅進(jìn)一步收窄。2025年行業(yè)需求端已實(shí)質(zhì)性積蓄企穩(wěn)動(dòng)能，且新開(kāi)工繼續(xù)小于新房成交，庫(kù)存去化成效持續(xù)顯現(xiàn)。政策端，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)"置于防風(fēng)險(xiǎn)框架核心，疊加住宅新規(guī)落地后房企產(chǎn)品力提升的推動(dòng)，改善型需求有望持續(xù)釋放。從市場(chǎng)特征看，“好房子”帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)已逐步顯現(xiàn)，重點(diǎn)城市核心板塊租售比超過(guò)存貸款利率的點(diǎn)狀企穩(wěn)態(tài)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)散，有望帶動(dòng)全國(guó)銷售規(guī)模加快筑底。

第二，去庫(kù)存仍是現(xiàn)階段首要任務(wù)，2026年新開(kāi)工仍可實(shí)現(xiàn)一成左右降幅。盡管2025年新開(kāi)工銷售比已降至67%的歷史低位，去庫(kù)存能力進(jìn)一步增強(qiáng)，但多數(shù)城市的去化周期仍處于歷史高位，“嚴(yán)控增量”仍是政策主基調(diào)。2026年政策將通過(guò)收購(gòu)存量商品房作保障房、按去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)供地等組合拳加速庫(kù)存出清，疊加地方財(cái)政壓力緩解后對(duì)新增供應(yīng)的審慎態(tài)度，新開(kāi)工規(guī)模仍將保持下行態(tài)勢(shì)。不過(guò)，隨著保障房建設(shè)、城市更新等"優(yōu)供給"任務(wù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)新開(kāi)工降幅將從2025年的20%收窄至一成左右，在減量的同時(shí)實(shí)現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

第三，行業(yè)生態(tài)持續(xù)趨于健康，投資與銷售規(guī)模差距將進(jìn)一步拉開(kāi)。2025年開(kāi)發(fā)投資低于新房銷售金額，標(biāo)志著行業(yè)“現(xiàn)金流”重回正區(qū)間，但距離合理投資銷售比仍有差距。2026年，施工規(guī)模持續(xù)縮減及新開(kāi)工規(guī)模的持續(xù)收縮，有望推動(dòng)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)下降，為整體行業(yè)留出更加充裕理論盈利空間。同時(shí)，行業(yè)邏輯從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，疊加債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解力度加大，"準(zhǔn)投資、穩(wěn)銷售、優(yōu)結(jié)構(gòu)"的健康生態(tài)逐步成型。

排版：花卷

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 行業(yè)數(shù)據(jù) | 2025房地產(chǎn)供求關(guān)系持續(xù)改善，多重動(dòng)能筑牢2026穩(wěn)市場(chǎng)基礎(chǔ)