丁祖昱評樓市 
專注企業(yè)債務(wù)紓困與價(jià)值重組的實(shí)戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺及民營企業(yè)?涅槃貸 3.0 開創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個(gè)城市緊跟著分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應(yīng)出讓的相關(guān)文件，隨后傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
“集中供地”新政主要涉及“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，同時(shí)2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
截止目前，除長春已在3月15日一次性掛出51宗地外，其余21個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量近一個(gè)月來僅約113萬平方米，涉及重慶、濟(jì)南、成都、鄭州、長沙5個(gè)城市，并且均為遠(yuǎn)郊縣市地塊，重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)近乎“中斷”。
非重點(diǎn)城市土拍升溫，長三角受益最大
受“22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政”影響，部分重點(diǎn)城市已經(jīng)暫緩了土地掛牌，如北上深。隨著重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊在短期內(nèi)面臨斷供，非重點(diǎn)城市的宅地供應(yīng)量增加明顯，如西安、石家莊、貴陽、南寧、南通、溫州、徐州、湖州等。
在非重點(diǎn)城市含宅地塊供應(yīng)量增加的同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)也提升明顯，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地，其中越城區(qū)的則水牌7-2號地塊起始樓板價(jià)已經(jīng)超2萬元/平方米。
涉宅土地供應(yīng)量TOP20城市（萬平方米）
注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間范圍為2月27日-3月17日
數(shù)據(jù)來源：CRIC
從成交情況來看，在“集中供地”新政出臺后，受重點(diǎn)城市暫緩?fù)恋毓?yīng)影響，非重點(diǎn)城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個(gè)百分點(diǎn)，不僅如此，溢價(jià)率也出現(xiàn)了大幅增長，升至20.8%。
和非重點(diǎn)城市成交規(guī)模和溢價(jià)率（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
CRIC數(shù)據(jù)顯示，在土拍成交總金額大于10個(gè)億、溢價(jià)率超過25%的20個(gè)城市之中，僅有寧波、杭州、合肥三個(gè)城市為22個(gè)重點(diǎn)城市名單之列，其余17個(gè)城市均為非重點(diǎn)城市。從區(qū)域上來看，這些非重點(diǎn)城市高度集中在長三角，其中環(huán)滬城市表現(xiàn)尤為突出。
除長三角城市以外，泉州、東莞以及未在重點(diǎn)城市之列的西安和西寧兩個(gè)二線城市市場熱度也保持高位。其中溢價(jià)率最高的城市是泉州，高達(dá)121%。
數(shù)據(jù)來源：CRIC
多區(qū)域樓板價(jià)被刷新，南通進(jìn)入萬元時(shí)代
在近期成交的非重點(diǎn)城市地塊中，我們選取了13宗競拍輪數(shù)超過百輪的典型高熱地塊，將其樓板價(jià)與周邊同類地塊樓板價(jià)對比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：所有地塊成交之時(shí)都刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。
其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側(cè)緊鄰香樟公園，3公里范圍內(nèi)聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗(yàn)學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，且周邊商業(yè)、醫(yī)療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經(jīng)過200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)14626元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)224%。
金華下轄的義烏土地市場也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運(yùn)站地塊，既毗鄰賓王商貿(mào)區(qū)、新光匯及吾悅廣場，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，同樣吸引了多家房企參拍，經(jīng)過102輪競價(jià)，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價(jià)高達(dá)36030元/平方米，創(chuàng)下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。
漲幅居于第二和三位的是位于南通如東的掘港鎮(zhèn)2103-02、2103-03“姊妹”地塊，兩地位于如東掘港新城版塊核芯位置，與實(shí)驗(yàn)小學(xué)和縣政府僅有一步之遙，并且周邊匯聚雨潤廣場、歐尚廣場等大型商業(yè)購物中心，各類生活配套均十分豐富，兩地均經(jīng)過了數(shù)百輪競拍，最終分別被融創(chuàng)、金地?cái)孬@，并且樓面價(jià)雙雙破萬，先后刷新如東地價(jià)最高紀(jì)錄。
在市場影響下，啟東市場也明顯升溫，位于城南核心位置的21006、21007地塊是近年來啟東重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，其中21006地塊起拍樓面價(jià)就高達(dá)8300元/平方米，經(jīng)過100余輪競拍，最終被龍信以7.44億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)11924元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)44%，該地是啟東第三宗突破萬元的地塊。
隨著重點(diǎn)城市集中供地新政的落地，南通土地市場再度升溫，目前來看，全區(qū)、縣地價(jià)均已經(jīng)進(jìn)入了萬元時(shí)代。
表：部分非重點(diǎn)城市典型高熱地塊
價(jià)格變動(dòng)情況（元/平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
部分房企聚焦深耕，向郊縣“下沉”
值得注意的是，從區(qū)域上看，“兩集中”新政落地之后，非重點(diǎn)城市的熱度上升的同時(shí)，高熱地塊進(jìn)一步向郊縣“下沉”，譬如南通的如東縣、啟東市、金華的永康市、義烏市，臺州的玉環(huán)市、臨海市、溫嶺市等等，均有競拍輪數(shù)超百輪的高熱地塊成交。
究其緣由，主要是受部分房企在“三條紅線”后投資收斂之下全國化規(guī)模房企聚焦一二線，區(qū)域深耕型房企精準(zhǔn)布局三四線影響。
整體來看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國化布局的房企資金實(shí)力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)性占比。與此同時(shí)，在一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大的背景下，部分房企在投資聚焦時(shí)，選擇了“下沉”。尤其是區(qū)域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區(qū)域內(nèi)的三四線城市。
例如祥生，作為持續(xù)深耕浙江省的區(qū)域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內(nèi)，2020年1-8月份在濟(jì)南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲(chǔ)，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州。但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲(chǔ)，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內(nèi)，以紹興、臺州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺州和衢州。
整體來看，對于區(qū)域型房企來說，投資聚焦區(qū)域內(nèi)三四線城市以及1-2個(gè)周邊核心城市成主流方式。
我們認(rèn)為，隨著重點(diǎn)城市“集中供地”政策的全面執(zhí)行，大量土地集中入市，供地整體保持較充裕的狀態(tài)，由于資金相對有限，房企只能做“最優(yōu)選”，這對房企資金起到了較好的分流作用。再加上“三穩(wěn)”要求下，非重點(diǎn)城市亦在嚴(yán)控市場熱度，典型如東莞已在2月末出臺了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在資金分流和隨時(shí)落下的調(diào)控壓力下，預(yù)計(jì)非重點(diǎn)城市地價(jià)和溢價(jià)率勢必會(huì)得到一定的控制，尤其是近期由于“供地荒”導(dǎo)致市場熱度上漲較快的如東、啟東、永康等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，市場熱度或?qū)⒚黠@回落，對于有意于在這些城市落子的企業(yè)而言，二季度或許是更好的拿地時(shí)機(jī)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
