風(fēng)財訊 來源 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊（id:fengcaixun)
與萬達和鑫苑合作的“開誠布公”完全不同，建業(yè)和萬達的合作始終帶著“猶抱琵琶半遮面”的味道。
4月1日，建業(yè)集團通過非公開渠道透露，已與萬達簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬將全部商業(yè)項目以整體運營管理模式與萬達商管展開合作。
但萬達方面對鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊并未回應(yīng)此事。且截止發(fā)稿前，建業(yè)也并未在官網(wǎng)和官微上正式公布這一消息。
從建業(yè)的“主動”不難看出，胡葆森掌舵下的建業(yè)對資金的渴求已不再掩飾。早在3月初，就曾有媒體爆料，胡葆森抵京面見了王健林，“只要本周能到賬的，什么條件都可以談”，“愿意把已經(jīng)抵押出去的幾個商業(yè)項目的十年經(jīng)營權(quán)益交給萬達”。
如今，傳聞得到證實，建業(yè)面臨的大考全方位浮出水面。
01 業(yè)績指標全線下滑
日前，水災(zāi)、疫情等多重不可抗力影響下的建業(yè)地產(chǎn)，“大方”地公布了2021年嚴重下滑的成績單。
據(jù)披露的財報摘要：2021年全年收益約為419.59億元，較2020年下跌3.1%；毛利率16.2%，較2020年下跌3.7%；本公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利6.05億元，較2020年下跌66.4%。
核心經(jīng)營數(shù)據(jù)全線下滑。其中最令市場擔(dān)憂的凈利潤下跌達40.4%。財報公布的第二天，建業(yè)地產(chǎn)股價大跌14.8%。
2021年初，建業(yè)地產(chǎn)曾制定了800億的銷售目標，但到年中時目標僅完成了約38.8%，管理層在業(yè)績會上表示，考慮到災(zāi)情、疫情以及當(dāng)前企業(yè)和行業(yè)的情況，公司將目標降低到700億元。然而到年底，建業(yè)地產(chǎn)依然沒有順利完成目標。
疫情和水災(zāi)確實是避不開的“黑天鵝”。“河南房地產(chǎn)市場受疫情、下半年的水災(zāi)及行業(yè)宏觀調(diào)控影響，導(dǎo)致全年整體市場需求回落，結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積減少，以致2021年度結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。”建業(yè)在年報中這樣表述。
洪災(zāi)過后的9月份，建業(yè)一度向河南省政府提交了《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機并請求幫扶救援的報告》。
過去，土儲99%集中布局在河南省的建業(yè)地產(chǎn)，曾是首屈一指的“河南王”
當(dāng)暴雨、疫情等事件接連出現(xiàn)，區(qū)域深耕帶來的對單一市場的過渡依賴，就讓建業(yè)面臨全盤折損的尷尬局面。
2021年全年，河南全省房地產(chǎn)銷售額為8657億，同比下降7.5%；省會鄭州受影響尤為嚴重，房地產(chǎn)銷售額為608億，同比下降22.6%。
截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)在建項目194個，其中位于鄭州24個、河南省其他城市共167個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.8萬平方米。
可以說，建業(yè)地產(chǎn)陷入流動性危機，是偶然，也是必然。
與此同時，建業(yè)產(chǎn)即便一度占據(jù)“河南一哥”的寶座，還面臨著市場不斷被搶奪的困境。
其近三年年報數(shù)據(jù)透露，建業(yè)地產(chǎn)2019年在河南省的市場占有率為7.97%，2020年降至7.24%，2021年繼續(xù)下降到6.9%。
如今，開拓更多戰(zhàn)場已無可能，繼續(xù)盤活原有區(qū)域項目，成為建業(yè)不得不面對的難題。
02 拋棄規(guī)模，“安全”第一
建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事王俊在3月29日舉行的業(yè)績會上表示，一方面，今年將去庫存、清欠款、支出減控，另外一方面，將保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)、降本增效。
新上任的首席執(zhí)行官楊明耀則宣布，基于穩(wěn)健經(jīng)營的發(fā)展策略，以現(xiàn)金流為出發(fā)點，今年的銷售目標調(diào)到530億。
楊明耀在今年春節(jié)剛過一周立即走馬上任，或許為了體現(xiàn)降成本的決心，新任CEO薪酬僅為前任一半。
與此同時，完不成目標的建業(yè)，將今年目標再下調(diào)24.3%，大幅度開啟“收縮”戰(zhàn)略。
建業(yè)管理層這樣表示，“2022年年初庫存為280億，計劃新開盤486億；按照2021年的水平，去化率達到69%就可以完成這個目標。”
從去年8月，建業(yè)地產(chǎn)向河南省政府發(fā)出求助信，到今年2月建業(yè)開啟大幅裁員計劃，建業(yè)已果斷拋棄了規(guī)模增長，而是將重心用于維持經(jīng)營安全，以及在本地項目的消化上。
從行動上，也體現(xiàn)了創(chuàng)始人胡葆森做“少、小、好”的思路轉(zhuǎn)變。
王俊在業(yè)績會上，將建業(yè)地產(chǎn)2022年的工作拆解為四個階段：
一、二季度是平穩(wěn)復(fù)工、去庫存、清欠款、嚴控支出；
三季度是為8月份到期的美元債做好準備，如開源節(jié)流、解除監(jiān)管資金、加大融資等；
四季度是保證資金安全，同時保交付、保結(jié)轉(zhuǎn)，沖刺全年業(yè)績。
根據(jù)其2021年年報，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物59.02億元，加上受限制銀行存款后，總現(xiàn)金98.48億元，同比下降66.4%。
未來一年，建業(yè)地產(chǎn)應(yīng)償還的銀行貸款23.99億元，占全部銀行貸款49.5億元的48.46%。
未來一年，建業(yè)地產(chǎn)需償還的外部金融機構(gòu)借款12億元。
此外，建業(yè)地產(chǎn)還有應(yīng)付帳款及應(yīng)付票據(jù)達328.32億元、優(yōu)先票據(jù)154.69億元，其中31.6億元將于一年內(nèi)到期。
在手現(xiàn)金銳減，應(yīng)償負債高企，建業(yè)地產(chǎn)的流動性風(fēng)險仍未解除。
針對今年即將到期的5億美元債，建業(yè)給出的應(yīng)對措施是：一是確保所有項目按計劃開盤，加速項目去化，提升經(jīng)營現(xiàn)金流，加快銷售類應(yīng)收帳款，減少壞賬損失。二是不動產(chǎn)盤活，通過跟外部機構(gòu)合作，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)化融資、項目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易結(jié)合方法，去盤活不動產(chǎn)。
除了自救，建業(yè)信心的恢復(fù)還需仰仗河南市場回暖。楊明耀稱，2022年1-2月份，河南省商品房銷售額為612億，同比增長3.3%。同期，建業(yè)地產(chǎn)銷售額為31.65億，同比增長35.5%，預(yù)計3月份會實現(xiàn)環(huán)比大增。
“政府出臺了多項支持政策，目前河南市場也在積極地轉(zhuǎn)暖向好。”
如今，一季度已經(jīng)過去，疫情仍反復(fù)不定，即便一再下調(diào)目標，留給建業(yè)的時間也不多了。
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