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民企動起來了

地產風聲 地產風聲
2022-04-12 22:51 2756 0 0
已經結束的3月31日、4月2日兩天競拍里頭,這些房企和2021年一樣,充當了拿地主角

作者:宋兵乙

1
 
4月2日,成都2022年首輪土拍進入尾聲。
 
當天上午,現場推了5宗地,報名房企清一色“央國平”,即央企、國企和地方平臺。
 
已經結束的3月31日、4月2日兩天競拍里頭,這些房企和2021年一樣,充當了拿地主角。
 
比如,中海兩天內連獲3宗地,保利梅開二度,拿下兩宗,當地城投、舊改等政府平臺也各有斬獲。
 
當位于雙流區怡心街道約39畝純住宅用地落槌,由龍湖競得時,現場傳出一陣呼聲。
 
這塊地起拍樓面價每平是1.19萬元,龍湖競得價是每平1.2萬元,溢價率低到可以忽略不計。
 
以前行情好的時候,發出呼聲一般有兩種情況:一種是激烈角逐中勝出時自我慶祝;另外一種是拍出高溢價,來自全場驚詫式的歡呼。
 
龍湖拿地時響起的呼聲,顯然不是以上兩種。
 
用一個不那么恰當的比喻:這種感覺很像百米短跑比賽,白人和黑人制霸的賽場上,突然有一個黃種人跑了出來,并且跑在了前頭,然后現場呼聲雷動。
 
狗蛋說,聲音蘊含的情感應該很豐富,出于鼓勵和肯定,出于激動等等。

之所以如此,在于過去的2021年,房企尤其是民營房企日子太難了,債務暴雷、評級批發式下調、融資多方受限等等狀況百出,用旭輝林中前幾天在業績會上的話來說就是

銷售難、融資難、回款難、應對做空難…
 
種種難匯到一起,最終表現為褲腰帶緊,傳導到拿地環節,表現出來的就是2021年,民營房企完全淪為土拍市場的配角。
 
2021年拿地金額前十的房企,只有龍湖和碧桂園兩家民營。
 
前二十當中,民營房企也就6家。
 
2020年,這兩項數據分別是4 和11,當時民企還能頂起半邊天。
 
2
 
成都此輪土拍,龍湖在4月1日已經拿下百畝住宅用地。
 
4月2日龍湖再下一城,或許讓同行特別是民企同行受到鼓舞。
 
去年3月的業績會上,在解釋龍湖為什么可以處變不驚時,吳亞軍說過這樣一段話:
 
靠「晴天補屋頂」的未雨綢繆和自律清醒熬出來的資本能力。
 
狗蛋說,過去龍湖補屋頂,用自律換來自由 ,在業內是榜樣和標桿一樣的存在。成都土拍場響起呼聲之后,他覺得龍湖的角色變了。

不僅僅給自己補屋頂,龍湖還成了給行業補窗戶的人。

過去這一年,特別是去年下半年以來,地產行業深陷“破窗效應”:

一家房企躺平后,第二家、第三家接連出現;一家房企被下調評級,其它的接連受累,不乏被“誤殺”的。
 
民營房企的信譽來到歷史的最低點。
 
各類機構和投資者對民營房企也到了信心底。
 
比成都早一天進行的重慶首輪集中土拍,龍湖也主動出擊,斥資16億元拿下13宗地里的3宗,被業內視為“最大贏家”。
 
3月22日合肥土拍,龍湖也有一宗地進賬。
 
10天內多次出手拿下6宗地,龍湖這般積極性,無疑給困難模式里的同行,也給市場傳遞了信心。

3
 
今年,房企年報發布時間整體往后移,狗蛋注意到,龍湖比去年提前了一天,于3月25日發布。
 
在一些房企出現年報延期的情況下,這個“準點”就是一次無聲的正向推動。
 
更難得的是,龍湖依然交出了一份“全優”的成績單:

 業績方面,2021年龍湖集團營業收入達到2233.8億元,歸母核心凈利潤為224.4億元,分別同比增長21.0%、20.1%

不少房企甚至頭部房企陷入虧損陣痛,龍湖能夠持續增收增利,不容易
財務安全方面,龍湖集團綜合借貸為1920.7億元,在手現金為885.3億元。凈負債率僅46.7%,剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比高達3.88倍;
很多民營房企沒錢用,龍湖還能有如此高度自由的資本能力,不容易。
“三條紅線”方面繼續處于綠檔

這已經是龍湖連續6年保持綠檔了,也不容易。

除了傳統的住宅開發業務,龍湖的商業運營、租賃住房及物業管理等經營性收入提升近4成,多航道齊頭并進。
 
業內不少人和狗蛋都有這樣的看法:

龍湖是大型民營房企的最后一道安全防線,如果連龍湖也不行了,民營房企就真的沒得玩了。
 
還好,龍湖在關鍵時刻守住了行業的底線。
 
從今年開始,龍湖統計簽約金額有了新變化:

以權益口徑為準。
 
龍湖新任CEO陳序平在業績會上解釋,龍湖這么做核心還是希望整個經營回歸到我們自己的權益和利潤,向市場更加真實、更加有效地披露銷售業績。
 
都知道過去很多房企出于融資或拿地等需要,統計銷售額方式多樣,有全口徑、操盤、權益,標準多樣,有時候虛實難辨。
 
更客觀和規范化的標準也在被帶頭重塑。

那扇破了很多片玻璃的窗戶,想要修復起來,就需要更多這種自律的補窗人。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“地產風聲”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 民企動起來了

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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