借款人（出賣人）與出借人（買受人）簽訂房屋買賣預售合同作為雙方之間民間借貸關系的擔保，在借款人已確定無力償還借款，雙方一致同意將無力清償的借款轉為出借人（買受人）購買房屋的價款，并在此基礎上簽訂房屋買賣合同的，該房屋買賣合同當然合法有效。

1、彥海公司與劉新龍等四人分別簽訂《商品房預售合同》作為其向該四人借款的擔保。

本院認為，民事法律關系的產生、變更、消滅，除基于法律特別規定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當事人的意思表示發生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。由于《商品房買賣合同》和《預售商品房補充協議》簽訂時，雙方之間的部分借款已經到期，其余部分借款雙方當事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經協商一致終止借款合同關系，訂立《商品房買賣合同》，建立商品房買賣合同關系，將對賬確認的借款本息轉變為已付購房款。該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，雙方協商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。《商品房買賣合同》及與其相關的《預售商品房補充協議》、《承諾書》的內容均表明，湯龍等四人具有實際向彥海公司購買案涉房屋的真實意愿，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實意愿。當事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規的強制性規定，亦不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當事人之間曾經存在的借款合同關系，但尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意。

藉此，對彥海公司所持根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項之規定，本案《商品房買賣合同》、《預售商品房補充協議》應認定為無效的主張，本院依法亦不予采信。

《物權法》

第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

《民間借貸規定》

第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

關于讓與擔保是指債務人或第三人以擔保債務履行為目的，將擔保標的物的權利預先轉移給債權人，由雙方約定于債務清償后，將擔保標的物返還于債務人或第三人；于債務不履行時，債權人得就該擔保標的物優先受償的一種擔保方式。現行法律框架下關于讓與擔保的效力問題，素有爭議。主流觀點認為該擔保類型雖有公示效力，但違背“禁止流質條款”的規定，但筆者認為正確的條款設計在讓與擔保合同中明確實現擔保的程序，不簡單的規定直接抵債，而是約定事后評價交易標的物價值后多退少補的，該類型的讓與擔保合同并不存在流質情形。

本文案例中，雙方簽訂的預售合同和出現借款逾期后當事人的處理方式即不存在“流質”情形，法院認定行為有效。不過，現行法律框架下物權法定原則要求物權的種類和內容必須由法律規定，又因我國現有法律并未明文規定讓與擔保，所以在使用此類措施中還是應當有所注意。但，在我國司法實踐中，權威觀點認為不宜簡單地認定讓與擔保合同無效，尤其不應簡單的依據有關流質禁止之規定徑行認定讓與擔保合同無效。本文判例即體現本司法精神，特此推薦！