其實投資人員在進行土增稅計算過程中，經(jīng)常會和下面案例中的小A一樣，有三大困惑！

大家都知道，土增稅計算過程，可以分解為——“分”和“算”兩個步驟，即：分單元、分業(yè)態(tài)、分攤成本。然后再對應(yīng)計算收入、成本、增值率…如下圖示：

可以說，土增稅計算的難點在“分”而不在“算”。而“分”中最難的就是困惑③確定成本的分攤方式。

假設(shè)清算單元與業(yè)態(tài)劃分已經(jīng)確定，在“分”階段的最后一步：如何計算各個業(yè)態(tài)自身分攤的收入與成本，繼而計算出每個業(yè)態(tài)的增值額、增值率從而計算每類的土增稅金額。

銷售收入的分攤：

銷售收入的分攤方式通常沒有什么歧義，按照各業(yè)態(tài)銷售實際發(fā)生為準即可，但需注意的是如果涉及回遷住房，需考慮回遷物業(yè)視同銷售收入。

抵扣項目金額的分攤：

主要是土地成本、工程成本的分攤方式，其他各項根據(jù)實際發(fā)生或前兩項科目數(shù)值計算即可。

關(guān)于土地成本及工程成本常見的分攤方式有以下幾種：

分攤方式1：占地面積分攤

即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例進行分攤；對于分期開發(fā)的項目，通常按照占地面積進行分攤，也就是用占地面積法來分攤每一個清算單元下的土地成本和工程成本。如下圖示意：S為項目總占地面積，分兩期開發(fā)S1和S2。

分攤方式2：建筑面積分攤

即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例進行分攤。這里的建筑面積實際上指的是可售建面，一般只指的是地上可售建面，不包含地下車庫。通常對于工程成本采用的分攤方式為建筑面積分攤。如下圖示意：V為項目地上總可售建面，高層及商業(yè)建面分別為V1和V2。

分攤方式3：基底面積分攤

與占地面積、建筑面積分攤邏輯相似，即按照轉(zhuǎn)讓部分的對應(yīng)的投影基底面積占可轉(zhuǎn)讓總基底面積的比例進行分攤。值得注意的是，對于涉及基底面積重合的業(yè)態(tài)，在公用一個基底面積的情況下，往往根據(jù)基底面積進行一次分攤后，再根據(jù)重合基底的兩個業(yè)態(tài)的建筑面積進行二次分攤。如下圖所示，高層及其下底商公用部分基底面積S1，底商未與住宅相接的基底面積為S2；設(shè)高層可售建面V1，底商可售建面V2，項目總基底面積S

一次分攤系數(shù)：重合基底面積S1/ 總基底面積S     

二次分攤系數(shù)：V1（V2）/（V1 + V2）

譬如高層所分攤的土地成本為：一次分攤系數(shù) × 二次分攤系數(shù)（V1） × 土地成本總額

分攤方式4：其他分類法

除上述三種常見的分攤方式外，在特定環(huán)節(jié)下會出現(xiàn)的分攤方式還有直接成本法（特定分攤法）、銷售金額法等方式。

但具體采取何種分攤方式分攤土地成本和工程成本，取決于項目所在地區(qū)相關(guān)的政策執(zhí)行。單就分攤方式本身，不同分攤方式有其特定的適用場景。

直接成本法，本質(zhì)上是對特定對象的專項分攤，即按照收益對象或清算單位直接歸集成本費用，特定的成本按照一定的依據(jù)直接歸集到特定的收益對象或清算對象的行為。

從公式的角度出發(fā)，直接成本法的分攤單方計算表達為：特定收益對象分攤單方成本 = 特定成本金額 / 特定對象建面 + 非特定成本金額 / 總建面

銷售金額法，顧名思義，即按照銷售金額的比例進行分攤。銷售金額分攤法常見的場景在于按照建筑面積分攤成本時并不能真實體現(xiàn)土地價值在各類物業(yè)中的實際利用價值，譬如商業(yè)和地下車位的銷售價格往往不同，通常情況下商業(yè)銷售價格較地下車位高一些，但究其原因，并不是其建造成本差異造成，而是根據(jù)利用價值分攤成本時不同造成的。

明確各種分攤方式的本質(zhì)及適用場景后，總結(jié)土地成本及工程成本分攤方式落位原則如下：

a、土地成本分攤原則

b、工程成本分攤原則