作者：神鎮(zhèn)的貓總

萬(wàn)科向深圳白石洲舊改項(xiàng)目公司注資23億元，引發(fā)項(xiàng)目所屬的綠景中國(guó)股價(jià)上漲56%。

請(qǐng)勿被數(shù)字絕對(duì)值所迷惑，深圳地產(chǎn)大亨黃康境持有綠景中國(guó)74%的股份，萬(wàn)科持有5.89%，中央?yún)R金持有6.39%。

加上黃康境持有的優(yōu)先股和可換股債券，以及隱藏在暗處的黃康境朋友們，綠景中國(guó)的持股散戶(hù)極少，幾千萬(wàn)資金便可大幅拉升股價(jià)。

有意思的是，這家萬(wàn)科目前入股的唯一一家房企，與萬(wàn)科設(shè)計(jì)了一場(chǎng)三年豪賭方案。

白石洲舊改項(xiàng)目緊鄰深圳華僑城，計(jì)容建筑面積358萬(wàn)平方米，為綠景耗時(shí)十余年運(yùn)作而來(lái)，未來(lái)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)豐厚。

整個(gè)項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)，其中一期二期以住宅為主，三期四期以商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓為主，目前項(xiàng)目處于一期基坑施工階段。

這個(gè)對(duì)標(biāo)“利潤(rùn)王”大沖華潤(rùn)城舊改的項(xiàng)目，未來(lái)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)很美好，但現(xiàn)實(shí)卻很窘迫，綠景正陷入現(xiàn)金流危機(jī)中。

甚至白石洲項(xiàng)目也一度停工，令其明年預(yù)售計(jì)劃充滿(mǎn)不確定性。

萬(wàn)科投入23億元，獲得項(xiàng)目公司8%的股權(quán)，但卻獲得項(xiàng)目三期四期20%的投票權(quán)和利潤(rùn)分派權(quán)。

本質(zhì)上來(lái)看，這23億元是一項(xiàng)債權(quán)，因?yàn)榫G景有回購(gòu)權(quán)，萬(wàn)科也有退出權(quán)。

雙方約定，如果在2025年9月30日之前，綠景為白石洲項(xiàng)目（包括三期四期）取得商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款包，或項(xiàng)目出現(xiàn)資金缺口且無(wú)外部融資解決方案。

綠景可以回購(gòu)萬(wàn)科所持股權(quán)，但需給予萬(wàn)科所有投資款12%的復(fù)合年度回報(bào)；如綠景不回購(gòu)股權(quán)，萬(wàn)科對(duì)白石洲三期四期項(xiàng)目的利潤(rùn)分配比例將從20%提高至40%。

雙方還約定，如果在2025年12月31日之前，項(xiàng)目公司未取得白石洲三期四期的所有開(kāi)發(fā)施工許可證，或綠景未與萬(wàn)科就項(xiàng)目四期達(dá)成開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議。

此時(shí)萬(wàn)科可以退出，綠景同樣將給予萬(wàn)科投資款12%的復(fù)合年回報(bào)；如綠景在45天內(nèi)未能支付代價(jià)，萬(wàn)科對(duì)白石洲三期四期的利潤(rùn)分派比例將從20%提高至40%，或復(fù)合年度回報(bào)從12%提高至24%。

萬(wàn)科不參與白石洲項(xiàng)目一期二期的開(kāi)發(fā)，同時(shí)萬(wàn)科的投資款也將只用于三期四期。

整體來(lái)看，萬(wàn)科將白石洲項(xiàng)目作為一個(gè)TOD戰(zhàn)略投資項(xiàng)目，綠景將萬(wàn)科視為一個(gè)融資合作對(duì)象。

如今房企縮表、預(yù)期冰冷的當(dāng)下，這還是一個(gè)時(shí)間與信心的賭博。

綠景需要為白石洲項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售、后期開(kāi)發(fā)，持續(xù)投入巨額資金，他們需要更多資金支持，支付土地款、回遷過(guò)渡費(fèi)、工程款等諸多成本。

扛過(guò)目前的現(xiàn)金流危機(jī)，直到項(xiàng)目入市獲得自由現(xiàn)金流，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債平衡。

萬(wàn)科需要更有質(zhì)量、更具性?xún)r(jià)比的投資項(xiàng)目，白石洲這樣的機(jī)會(huì)不多有，促使萬(wàn)科像與深圳地鐵的合作一樣，與綠景有了多層股權(quán)合作關(guān)系。

當(dāng)然，也要從這次合作中，看到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，萬(wàn)科與綠景都對(duì)后市有所期待。

反面教材也有，中國(guó)鐵建以26.6億元的價(jià)格，對(duì)外轉(zhuǎn)讓恒大子公司49%的權(quán)益，該子公司對(duì)應(yīng)的為羅湖建設(shè)大院舊改項(xiàng)目。但該項(xiàng)目推進(jìn)中遭遇政策難題，已停滯多年。

中國(guó)鐵建投資的恒大舊改項(xiàng)目，是恒大在深圳舊改版圖的縮影，一堆質(zhì)量不佳但過(guò)度融資的負(fù)資產(chǎn)項(xiàng)目，并不是許家印所說(shuō)的香餑餑。

深圳大型舊改項(xiàng)目背后，無(wú)一例外都會(huì)有幾個(gè)賭博故事。

比如說(shuō)，羅湖京基100大廈的最牛釘子戶(hù)，福田崗廈村的卓越金地股權(quán)大戰(zhàn)，南山大沖回遷戶(hù)請(qǐng)求政府幫忙出租房子。

就連“50臺(tái)賓利”夫人住的福田公寓，也不是沒(méi)有故事的女同學(xué)，這個(gè)被收購(gòu)的舊改項(xiàng)目，經(jīng)歷了延遲交房、搭板違建等等諸多爭(zhēng)議。

每一場(chǎng)賭博，買(mǎi)定離手，盈虧自負(fù)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三年豪賭